بدین ترتیب،نظام ثبتی در حقوق ایران به صورت پویا در آمده و اطلاعات موجود در آن با به روز رسانی از خطر منسوخ شدن نجات یافته است.بنابراین ،ملاحظه شد که در تقسیم بندی نظام های ثبتی به نظام ثبت عینی و شخصی،نظام ثبت املاک در ایران همواره تابع نظام عینی بوده است ودر تقسم بندی نظام های ثبتی به نظا مهای ایستا و پویا،نظام ثبتی ایران از ایستایی به سمت پویایی حرکت کرده است.
مبحث اول.ایرادات نظام ثبتی ایران
موفقیت نظام ثبتی به دیدگاه جامعه ای که در آن اعمال میشود،بستگی دارد.به گونه ای که جامعه باید بتواند به اطلاعات آن اطمینان داشته باشد.علی رغم مزایایی که نظام ثبت ایران (نظام عینی)به دنبال دارد،متاسفانه نظام مزبور کاملا” با نیازها و منافع مالکین منطبق نیست،به گونه ای که بیشتر مالکین،انتقال زمین را کاری دشوار می دانند و فرایند ثبت زمین معمولا” در ذهنشان فرایندی پرهزینه و کاغذ بازی(به دلیل لزوم وجود استعلامات متعدد)و مستلزم صرف زمانی طولانی می باشد.به گونه ای که این ایراد سبب رواج معاملات غیررسمی در این خصوص گردیده ودر نتیجه سبب شده است که نظام ثبتی نتواند آن اطمینانی را که از آن انتظار می رود،تامین کند.به منظور حل این مشکل در نظام ثبتی ایران” قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی” مصوب 24/5/85 تصویب شد.
قانون مزبور هر چند گامی مثبت در جهت بهتر عمل کردن نظام ثبتی ایران از طریق کاهش تعداد استعلامات ضروری،به شمار می آید و به نظر می رسد آن را باید نقطه عطف در تاریخ دفاتر اسناد رسمی دانست اما به نظر می رسد نمی تواند به رسالتی که برای آن منظور تصویب شده است،دست یابد زیرا در آن همچنان به لزوم انجام استعلاماتی جهت ثبت معاملات غیرمنقول اشاره شده است هرچند که راه کارهایی برای عدم کسب استعلام یا تاخیر در ارسال پاسخ استعلام ها از سوی مراجع ذی صلاح مانند مسئولیت تضامنی منتقل الیه و ناقل پیش بینی شده است.بنابراین ،ملاحظه میشود که هر چند قانون مزبور در جهت حذف کاغذ بازی در ثبت معاملات و جلوگیری از اتلاف وقت تصویب شده است،اما راهکارهای ارائه شده در آن نمی توانن رسیدن به اهداف فوق را تضمین کنند.
به نظر می رسد،در این خصوص ،توجه به راهکارهایی چون اتصال دفاتر اسناد رسمی به سیستم رایانه ای سازمان امورمالیاتی کشوروسیستم رایانه ای شهرداری ها و … به گونه ای که نیاز به استعلام از سازمانهای مربوطه را به صورت وقتگیر از بین ببرد و سردفتر بتواند با اتصال به سیستم های رایانه ای فوق از امور لازم اطلاع کسب کند،می تواند مثمرثمر باشد.به ویژه که در این شیوه،لازم نیست برای تسهیل انجام معاملات،منتقل الیه به ریسک تحمل مسئولیت تضامنی در خصوص تعهدات قانونی و بدهی های مربوط به ملک تن در دهد.
همانگونه که اشاره شد در نظام ثبتی ایران املاک بر اساس پلاک ثبتی به ثبت رسیده و همین امر دسترسی به اطلاعات در خصوص وضعیت یک ملک و حقوق مربوط به آن را آسان می کند.
اما این نظام دارای این ایراد عمده است که امکان جستجو بر اساس مشخصات مالک در آن وجود ندارد.این امر سبب میشود امکان تعیین میزان دارایی غیر منقول افراد فراهم نباشد.این ضعف،بزرگترین جاذبه را برای مجرمان سازمان یافته دارد تا از این راه به راحتی اموال نامشروع خود را تطهیر کنند. اینکه در دو دهه گذشته سودآورترین بخش اقتصادی در ایران بخش املاک بوده،جاذبه فوق را مضاعف می کند به گونه ای که امروزه یکی از راه های پولشویی در ایران ورود این سرمایه ها در بخش املاک شده است.
به موجب ماده 156 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 18/10/1351،سازمان ثبت موظف به تهیه و اجرای طرح کاداستر شد.این طرح امروزه به صورت فراگیر به مرحله اجرا در نیامده است.هرچند که ضرورت اجرای طرح کاداستر بر کسی پوشیده نیست.بااجرای طرح کاداستر میتوان نظام مکانیزه اطلاعات را ایجاد کرد که به وسیله آن بتوان به میزان دارایی غیرمنقول افراد دسترسی یافت و در نتیجه باب تطهیر پول از این طریق را مسدود نمود.بنابراین هرچند کلیت نظام ثبت املاک ایران که بر مبنای نظام عینی پویااست دارای منافع بسیاری می باشد ولی نواقصی در آن موجود است که باید در جهت اصلاح آن تلاش نمود.در انجام این اصلاحات نیز باید به این نکته توجه داشت که نظام ثبتی کلیتی متشکل از عناصر گوناگون است که همه آنها باید لحاظ گردند و پیشنهادات اصلاحی باید با توجه به همه عناصر باشد والا موجب ایجاد این خطر است که تنها کارایی لازم را نداشته باشد،بلکه سبب شود عملکرد نظام ضعیف تر گردد.
1.( جعفری لنگرودی، 1388،ص 36)
1.(آیت الهی،1385،ص9)
به طور کلی در اصلاح هر نظام ثبتی به چهار مجموعه اصلاحات باید توجه نمود که عبارتند از:
1- اصلاحات قانونی که بر مدرنیزه و استانداردکردن و ساده کردن قوانین مرتبط با اموال و ثبت آنها متمرکز می شود.
2- اصلاحات قضایی که بر استانداردسازی رویه قضایی و جایگزین کردن محاکم قضایی بوسیله محاکم ادارای جهت حل و فصل اختلافات مربوط به حدود املاک تاکید می نماید.
3- اصلاحات اداری که بر استفاده از کارمندان کارآمد،ساده سازی رویه های اداری و کاهش اسناد لازم جهت انتقالات و … متکی است.
4- اصلاحات تکنیکی و فنی موضوعاتی از قبیل استفاده از تکنولوژی کامپیوتری به منظور کمک به بررسی های مالی و بررسی فرایندهایی همانند نقشه های آماری و کاداستر و دستیابی به اطلاعات درباره مالک قانونی در این نوع اصلاحات مطرح میشود.استفاده از تکنولوژی میکروفیلم در ثبت اسناد نیز در این بخش مورد توجه قرار گرفته است.
البته اصلاحات فوق باید به گونه ای مرتبط با هم انجام گیرند تا بتوانند به آثار مورد انتظار دست یابند.
ثبت اراضی کشاورزی در ایران،روش ثبتی خاص یا تکمیل کننده مقررات عمومی؟
گفتار اول.تعریف روش ثبتی
از این اصطلاح، در مقررات ثبتی و حتی تالیفات حقوق دانان، تعریفی به عمل نیامده است. این واژه، ساخته برخی حقوق دانان و شارحین حقوق ثبت اسناد و املاک است. می توان گفت: به مجموعه مقرراتی که به چگونگی تثبیت مالکیت اموال غیر منقول و رسمیت بخشیدن به آن حق اعتباری، در هر نظام حقوقی می پردازد، روش یا شیوه ثبتی اطلاق می گردد.
برحسب اینکه یک نظام حقوقی در کدام دسته بندی از مجموعه نظام های ثبتی قرار گیرد، روش ثبت املاک آن کشور نیز متفاوت خواهد بود. نظام ثبتی ایران به شرحی که گذشت، از جهتی بر پایه نظام ثبتی عینی و از جهتی دیگر بر پایه نظام ثبتی پویا پی ریزی شده است.
گفتار دوم.اقسام روش ثبتی
بر مبنای اینکه مصادیق حکم قانونی بیان کننده روش ثبتی مطلق و یا مقید باشد، روش ثبتی به عام و خاص قابل دسته بندی است. ذیلاً به تعریف هر یک از آنها پرداخته می شود:
بند اول.روش عام
آن شیوه ای از ثبت املاک که مصداق اموال غیر منقول قابل ثبت، محدود به قید خاصی نباشد و کلیه مصادیق آن را در بر گیرد، روش ثبتی عام نامیده می شود. در نظام ثبتی ایران، مقررات ثبت عادی که از سال 1302 تا 1308 اجرا شد و پس از آن مقررات این شیوه ثبتی، در کنار ثبت عمومی که از سال 1302 تا 1308 اجرا گردید و در نهایت، مقررات قانون ثبت مصوب 1310،در زمره این دسته از روش های ثبت املاک محسوب می شوند.
بند دوم.روش خاص
به مقرراتی که مصداق یا مصادیق معینی از املاک قابل ثبت را در بر می گیرد؛ به عبارتی دیگر مقید به قیودی است که باعث محدود شدن دایره شمول مصادیق اموال غیر منقول قابل ثبت می گردد، روش،یا شیوه ثبتی خاص گفته می شود.
مقررات راجع به ثبت اراضی ملی شده، املاک مشمول اصلاحات ارضی ، موضوع مواد 142 تا 146 قانون ثبت الحاقی 1351، اراضی موات اعم از شهری و غیر شهری،املاک مشمول مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1365 و اصلاحی 1370 و در نهایت املاک واقع در طرح هادی و یا بافت مسکونی روستاها بر اساس مواد 140،71 و 133 قوانین برنامه های دوم، سوم و چهارم توسعه، در زمره مقررات خاص راجع به ثبت املاک می باشند که موجب محدود شدن دایره شمول اجرای مقررات ثبت عمومی گردیدند.
چنین مقرراتی بنا مصالح و اهدافی که مد نظر قانون گذار بوده است، دارای وجوه افتراق بارزی از حیث احکام و آثار ثبت املاک مورد شمول، می باشند و باعث تخصیص احکام ثبت عمومی شده اند.
گفتار سوم.فلسفه تدوین مقررات ثبت ارازی مزروعی
لغو نظام ارباب و رعیتی و توزیع مالکیت اراضی کشاورزی بین زارعین، تشویق مالکان به تولید محصولات کشاورزی تا مرز خود کفایی کشور و صادرات، از عمده ترین اهداف وضع مقررات اصلاحات ارضی است. در مورد مقررات تازه به اجرا در آمده اراضی کشاورزی،قانون گذار در ماده 18 قانون برنامه چهارم توسعه مصوب 1383، صراحتاً فلسفه وضع آن را در کنار سایر اقدامات احصا شده در این ماده،خود کفایی در تولید محصولات اساسی کشاورزی، تامین امنیت غذایی، اقتصادی نمودن تولید و توسعه محصولات کشاورزی، ارتقای ارزش افزوده بخش کشاورزی، ذکر نموده است.
علاوه بر این، طبق بند ه از تبصره 18 قانون بودجه 1385، افزایش بهره وری و بهبود استاندارد و توسعه و تجهیز واحد های ثبتی مرکز و استان ها و ایجاد پایگاه اطلاعات املاک در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از دیگر اهداف وضع قررات مذکور است. در ماده 143 قانون برنامه پنجم توسعه نیز، حفظ ظرفیت تولید و نیل به خودکفایی در تولید محصولات اساسی کشاورزی و دامی، گسترش کشاورزی صنعتی و دانش بنیان و … منظور نظر قانون گذار است. محرز است که فلسفه این مقررات صرفاً با محوریت اقتصادی است.
1.( امامی، 1320،ص 28).
1.( شمس، 1376،ص 43)
نوعیت زمین
طبق بند ح از ماده 18 قانون برنامه چهارم و ماده 1 آئین نامه ثبت اراضی کشاورزی مصوب 1385 و 1386، صرفاً اراضی کشاورزی به عنوان املاک قابل تقاضای ثبت در این روش است.
بند دوم.مرجع تشخیص ارزی کشاورزی
مطابق قسمت اخیر ماده 1 آئین نامه مزبور، تشخیص کشاورزی بودن زمین با ادارات جهاد کشاورزی محل وقوع این قسم از املاک است. با توجه به تخصصی بودن عملکرد ادارات مزبور در حوزه کشاورزی، چنین تشخیصی از ضریب خطای کمتری نسبت به شناسایی آن از طریق ادارات ثبت برخوردار است.
بند سوم.قلمرو زمین مزروعی
مستفاد از بند ح از ماده 18 قانون برنامه چهارم توسعه و ماده 1 و نیز بندهای ج و د ماده 5 آئین نامه های مذکور،آن دسته از اراضی کشاورزی شامل بحث می شوند که اولاً، خارج از محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهر ها و شهرک ها که در ماده 2 قانون زمین شهری مصوب 1366 و قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آن ها، مصوب 1384 و نیز خارج از بافت مسکونی روستاها که طبق طرح های هادی مورد عمل ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه، واقع شده باشد. (کنعانی، 1387،ص 36) ثانیاً سابقه ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت نداشته باشند؛ اعم از اینکه مسبوق به تقاضای ثبت نبوده (مجهول المالک) باشند، یا سابقه پذیرش تقاضای ثبت داشته باشند، اعم از اینکه مسبوق به ختم عملیات مقدماتی ثبت باشند و یا موقوف مانده باشند.
بنابراین اراضی کشاورزی خارج از قلمروی مذکور و نیز اراضی غیر کشاورزی واقع در این محدوده ها، از جمله باغات، مشمول این مقررات نیستند.
در شیوه نامه مشترک، طبق بند الف از ماده 2، بر خلاف قوانین و آئین نامه های مزبور، حوزه شمول این مقررات را به املاک دارای سند مشاعی نیز تسری داده است. این توسعه قلمرو، علاوه بر این، با قوانین دیگر از جمله مقررات راجع به افراز و تفکیک، تضاد آشکار دارد زیرا نتیجه آن خرد شدن زمین مزروعی است.
مبحث دوم.شیوه رسیدگی و طرح دعاوی
رسیدگی به تقاضا، مطابق عرف معمول ادارات با درخواست شروع می شود. برای این منظور سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبادرت به تهیه فرمی مخصوص نموده و در اختیار ادارات جهاد کشاورزی قرار می دهد.ادارات جهاد کشاورزی نیز بنا به تشخیصی که انجام داده است، فرم های مزبور را بین متقاضیان واجد شرایط توزیع می نماید. با تکمیل تقاضا، ادارات جهاد کشاورزی اقدام به صدور گواهی لازم مبنی بر سند مالکیت اراضی کشاورزی بر مبنای ماده 4 آئین نامه ، از جهت بلامانع بودن از لحاظ مقررات دولت و منابع طبیعی و اصلاحات ارضی و عدم تداخل با مناطق چهارگانه تحت مدیریت سازمان حفاظت محیط زیست و سایر مقررات مرتبط نموده است و به اداره ثبت محل ارسال می کند.
مطابق ماده 5 این آئین نامه، اداره ثبت اسناد و املاک پس از دریافت گواهی مزبور، نماینده و نقشه برداری را جهت معاینه محلی به محل وقوع ملک اعزام می نماید تا مبادرتا به ترسیم نقشه نموده و جهت بررسی و عدم مغایرت با مقررات، به اداره جهاد کشاورزی ارسال کند.
اگر نسبت به ملک مورد تقاضا از حیث مساحت و حدود و مانند آن اختلافی مشاهده کند، گروهی مرکب از 3 عضو که طبق بند ب از ماده 5 آئین نامه، شامل نمایندگان سازمان ثبت و جهاد کشاورزی و دادگستری محل می شود، نشکیل خواهد شد که مستقیاً تکلیف به رفع اختلاف دارند.
تشریفات اخذ سندرسمی در اراضی مزروعی ودعاوی مربوط به آندر محاکم و ادارات ثبت
چگونگی سیکل ثبتی
پاسخ در بند های ج و د ماده 5 آئین نامه های مزبور صراحتاً ذکر شده است که به سه شق قابل تقسیم است:
الف-زمین زراعی سابقه تقاضای ثبت ندارد؛اعم از اینکه شماره پلاک داشته و با وجود توزیع اظهارنامه، متصرف جهت تقاضای ثبت به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه ننموده باشد و یا اینکه سابقه پلاک کوبی و توزیع اظهارنامه نداشته باشد. راهکار در هر دو فرض پس از پذیرش تقاضای ثبت،تنظیم اظهارنامه و سیر مراحل تشریفات مقدماتی ثبت به منظور صدور سند مالکیت است.
ب- زمین زراعی مورد تقاضا سابقه درخواست ثبت داشته باشد لیکن مسبوق به ختم عملیات مقدماتی ثبت نباشد. این قسمت هم شامل املاکی است که با وجود تنظیم اظهارنامه آگهی های نوبتی و تحدید آن منتشر نشده است و یا اگر هم شده باشد، به دلیل بروز اشتباه موثر به شرحی که در بند 387 مجموعه بخشنامه های ثبتی تعریف شده است، دستور به تجدید آگهی داده شده، ولی منجر به انتشار مجدد آگهی ها نشده است. در چنین فرضی پس از تایید تقاضا سایر مراحل مقدماتی ثبت طی خواهد شد تا آماده ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت شود.
ج- زمین مورد تقاضا مسبوق به ختم عملیات مقدماتی ثبت باشد. در این حالت آگهی های نوبتی و تحدیدی منتشر شده و تحدید حدود نیز به عمل آمده است و به دلیل عدم وصول اعتراض و یا در صورت وصول ادعای معرض طبق حکم مردود اعلام گردیده است و یا اعتراض وی وارد تشخیص داده شده و حکم قطعی به نفع وی صادر گردیده است در نتیجه جانشین مستدعی اولیه ثبت قرار گرفته و در حال حاضر سلسله ایادی مالکانه متصرف و متقاضی ثبت کنونی زمین کشاورزی، به متقاضی اولیه و یا متعرض محکوم له و جانشین منتهی می شود. در این فرض بدون سیر تشریفات دیگر، پس از احراز مالکیت متقاضی ثبت به نام وی سند مالکیت صادر می گردد. ( لاوی، 1384،ص47)
گفتار دوم.گروه های حل اختلاف و نزاع فی مابین
در بند ((ب)) از ماده 5 آئین نامه تصریح شده است که : (( در صورت بروز اختلاف در مساحت و حدود و سایر موارد نمایندگان سازمان ثبت و جهاد کشاورزی و دادگستری محل منطقه مربوط را معاینه و بررسی و رفع نقص و اختلاف می نمایند)). ملاحظه می شود که در تعیین سمت دقیق این گروه سه نفره موضوع به طور اطلاق تدوین شده است، بنابراین لزومی ندارد که اعضای آن عالی ترین مقامات اداری محل وقوع ملک باشند.
فصل دوم.وظایف و تکالیف هیئتهای رسیدگی به اختلاف
حل اختلاف به شرح اختیارات مندرج در بند (( ب )) از ماده 5 آئین نامه های مزبور تکلیف این گروه است.
مبحث اول.اختیارات هیئتها
عبارات (( … و سایر موارد …)) در مقرره اخیر الذکر بر عدم محدودیت گروه موصوف در حل هر گونه اختلاف در مرحله تقاضای ثبت دلالت دارد. مصادیق ذکر شده در آن حصری نیست.
در برخی از روش های ثبتی گروه هایی به عنوان کارشناس و یا هیئت حل اختلاف و مانند آن وجود دارند که شرح وظایف آنها نیز مطابق مقررات معلوم است. مقایسه جایگاه و شرح وظایف آن گروه ها جایگاه این گروه را روشن می سازد فلذا ذیلا و به تفکیک مورد بررسی قرار می گیرد:
گفتار اول.کارشناسان و خبرگان مسئول
در روش های ثبتی خاص موضوع مواد اصلاحی قانون ثبت و نیز مواد 71، 140، 133 قوانین برنامه های توسعه دوم، سوم و چهارم، نسبت به تقاضاهای ثبتی واصله قبل از تصمیم گیری مسئول واحد ثبتی و یا هیئت حل اختلاف رسیدگی کننده مستقر در واحد ثبتی محل، گروه کارشناسی سه نفره متشکل از دو کارشناس و یک نقشه بردار از اداره ثبت محل وقوع ملک، در مورد مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی و یک کارشناس و یک نقشه بردار به همراه یک نماینده و یک نقشه بردار از بنیاد مسکن محل در مورد مقررات برنامه های توسعه مذکور وظیفه بازدید محلی ترسیم نقشه و یا مطابقت نقشه با وضع موجود ملک مورد بازدید را به عهده دارند. این گروه نظرات خود را در قالب صورت جلسه احراز تصرف و یا صورت جلسه تفکیکی به هیئت مربوط و یا مسئول واحد ثبتی حسب مورد اعلام می نمایند. اگر مورد تقاضا در محل با تصرفات بلامنازع توام نباشد ( اختلافی باشد) موضوع از موارد اختلافی محسوب و ادامه ی عملیات ثبتی منوط به رفع اختلاف است در غیر این صورت از پذیرش تقاضا خودداری خواهد شد. محرز است که این گروه وظیفه حل اختلاف در موارد ارجاعی را ندارد؛ از طرفی دیگر نظریه آنها از جانب مراجع فوق الذکر مورد کنترل و ارزیابی قرار می گیرد. بنابراین نظریه این گروه از جنبه قطعیت برخوردار نیست. حتی در مورد مفاد بند ( ب) از ماده 9 آئین نامه ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه مصوب 07/02/1384 هیئت وزیران که اختیار بیشتری به این گروه داده شده است نیز نظریه آنها از سوی مرجع عالی تر ( هیئت حل اختلاف) مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت و تصمیم این گروه ملاک خواهد بود. به نظر می رسد تکلیف پیش بینی شده در بند (( الف )) از ماده 5 آئین نامه های مذکور برای نماینده و نقشه بردار ثبت، همسان با وظایف گروه های کارشناسی موصوف است.
1.طبق این مقرره در صورتی که متصرف طبق سوابق ثبتی دارای مدارک دال بر مالکیت نباشد و یا در تصرف یا مالکیت و یا حدود اختلاف باشد، موضوع به دو نفر کارشناس امور ثبتی و نقشه بردار اداره ثبت اسناد و املاک و یک نفر کارشناس بنیاد مسکن و نماینده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ( گروه کارشناسی پنج نفره) ارجاع می گردد تا با تحقیقات محلی و ملاحظه مدارک نسبت به موضوع رسیدگی و نظریه مستدل خود را به هیئت اعلام نماید. هیئت پس از وصول نظریه کارشناسی با توجه به جمیع جهات رای مقتضی صادر می نماید. رای صادره به ذی نفع یا طرفیت حسب مورد ابلاغ می گردد تا در صورت عدم وصول اعتراض ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به اجرای آن اقدام شود.
2.(عبادپور،1385،ص29)
تبیین مواد 147 و 148 ثبت
این هیئت از زمان تصویب مواد 147 و 148 اصلاحی 1365 تا اصلاحی 1370 شامل 2 عضو قضایی و مسئول واحد ثبت محل بود و از سال 1370 به یک عضو قضایی و 2 عضو ثبتی از بوده که یکی از این دو عضو ثبتی به عنوان خبره ثبتی است. برخلاف نام این هیئت که به (( حل اختلاف )) موسوم است وظیفه این گروه حل اختلاف نیست. بنابه دلایل ذیل این هیئت قابل مقایسه با گروه حل اختلاف موضوع ماده 5 آئین نامه نیست :
اولا، اعضای هیئت حل اختلاف از جمیع جهات تعریف شده هستند، در حالی که هیئت مذکور در ماده 5 آئین نامه از این حیث اطلاق دارد.
ثانیا هیئت موضوع مواد 147 و 148 صرفا در محدوده تقاضای ثبت و گزارش کارشناسان و محتویات پرونده اظهار نظر می نماید و تصمیم گیری آنها یا بر رد درخواست به دلیل عدم حراز تصرفات مالکانه و بلامانع دلالت دارد و یا ایراد نقص و طرح مجدد پرونده در هئیت حل اختلاف پس از رفع نقص و یا قبول و تایید انجام معامله و یا تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی ثبت دلالت دارد. در حالی که نتیجه کار هیئت موضوع ماده 5 آئین نامه لزوما رفع اختلاف و باز نمودن راه برای ادامه عملیات ثبتی است.
ثالثا تصمیم هیئت موضوع مواد 147 و 148 بر رد یا قبول تقاضا قابلیت اعتراض دارد، در حالی که چنین حقی نسبت به تصمیم هیئت ماده 5 آیین نامه وجود ندارد.
رابعا رای هیئت در پذیرش درخواست ثبت متقاضیان در مواردی که ملک سابقه ختم عملیات مقدماتی ثبت را نیز دارا باشد، انتشار آگهی طبق بند 6 از ماده اصلاحی در دو نوبت و دادن فرصت اعتراض به مدت 2 ماه از انتشار نوبت اول برای اشخاص ذی نفع است، ولی نسبت به رای هیئت موضوع ماده 5 آئین نامه هیچ نوع آگهی منتشر نمی شود و حق اعتراضی برای هیچ شخصی مقرر نشده است.
گفتار سوم.تبیین ماده 133 قانون برنامه توسعه
به منظور رسیدگی به تقاضای ثبت املاک داخل در طرح هادی و یا بافت مسکونی روستاها و اظهار نظر در خصوص نظر کارشناسان موضوع صورت جلسه احراز تصرف که طبق ماده 4 آئین نامه اجرایی ماده 133 مصوب 1384 به (( صورت جلسه تفکیکی )) موسوم است هیئتی طبق ماده 7 آئین نامه مزبور مرکب از رئیس اداره ثبت اسناد و املاک مدیر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی محل و یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه است مبادرت به صدور رای مقتضی می نماید. در صورتی که مورد کارشناسی اختلافی نباشد هیئت مبادرت به صدور رای مقتضی می نماید. در صورتی که مورد کارشناسی اختلافی نباشد، هیئت مبادرت به صدور رای مبنی بر قبول درخواست ثبت می نماید. با عنایت به شرح وظایف هیئت حل اختلاف موضوع این روش ثبتی خاص و مقایسه آن با هیئت حل اختلاف موضوع برنامه های توسعه با وجود اینکه اختیارات این هیئت وسیع تر از اختیارات هیئت حل اختلاف موضوع مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت است، لیکن تفاوت های عمده میان این دو هیئت به روشنی گواه بر تفاوت بارز هیئت ماده 5 آئین نامه ثبت اراضی کشاورزی با هیئت حل اختلاف مزبور است. زیرا اولا این هیئت مستقیما حل اختلاف نمی نماید و نظریه کارشناسان سه یا پنج نفره حسب مورد، برای اظهار نظر اعضای آن هیئت الزامی است.
ثانیا صلاحیت هیئت مزبور منحصر به موارد اختلافی نیست، بلکه به سابقه ثبتی ملک نیز متکی است. ملکی که مشمول مقررات اصلاحات ارضی نبوده و علاوه بر آن سابقه تقاضای ثبت ندارد و یا با وجود سابقه پذیرش تقاضا مسبوق به تحدید نباشد نقطه شروع صلاحیت این هیئت است، در حالی که هیئت ماده 5 به وجود سابقه ثبت یا عدم آن از حیث حل اختلاف نیازی ندارد، بلکه صرفا به بروز اختلاف در مورد ملک مورد تقاضای ثبت جهت رسیدگی نیازمند است.
ثالثا تصمیم هیئت در مواردی که اختلاف محرز است، جنبه جزمیت نداشته و قابلیت اعترضا در دادگاه صالح را دارد ولی رای هیئت ماده 5 بر حل اختلاف قطعی است.
رابعا، تصمیم این هیئت لزوما مبنی بر حل و فصل خصومت نیست، بلکه حول مدار قبول تصرفات بلامنازع و پذیرش تقاضا و یا رد تقاضا به دلیل وجود اختلاف می چرخد.
- همان منبع
1.همان منبع