وظایف نظام پویا

در مورد وظایف نظام پویا در بندهای ذیل توضیحاتی اشاره خواهد شد.

بند اول.جمع اوری حقایق

این وظیفه زمانی که هیچ نظام واقعی ثبت زمین در منطقه ای که نظام مزبور در آن اعمال میشود وجود نداشته از اهمیت بیشتر برخوردار است که در این حالت یک روش دقیق برای جمع آوری و ثبت اطلاعات لازم است.معمولا” دادگاه ها در این خصوص به ویژه در صورت اختلاف در حقوق موجود نقش مهم بازی می کنند. البته این امر تا حدی به وسیله روش های اداری جایگزین نظام قضایی می شود.بدان معنا که مدعیانی که از ثبت اولیه راضی نیستند می توانند به آن اعتراض کنند.این شیوه در قانون ثبت ایران نیز پیش بینی شده است که به موجب آن مواعدی برای اعتراض به تقاضای ثبت ملک از سوی کسانی که حقی را در پلاک مورد تقاضای ثبت برای خود قائل هستند،در نظر گرفته شده است.دو روش برای جمع آوری اطلاعات و حقایق اولیه ودر یک کلام ثبت اولیه ملک وجود داردکه در ذیل به شرح آنها می پردازیم:

بند دوم.روش سیستماتیک

در روش منظم مقامات صالح یک یا چند ناحیه را به عنوان یک ناحیه ثبتی اعلام می کنند.معمولا” دارندگان حقوق در مناطق اعلام شده ملزم به اعلام حدود زمینشان و یا اعلام معاملاتشان و یا حق مورد ادعایشان می شوند که حق مزبور به وسیله مدارکی باید پشتیبانی شود.در پایان لیستی از قطعات مورد ثبت تهیه میشود که بیان می کند چه کسی چه حقی را در هر قطعه زمین دارد.این لیست برای اطلاع عموم طی مدت معین آگهی میشود.حقوق مندرج در لیست که اعتراضی نسبت به آنها صورت نگیرد در پایان مدت تعیین شده نهایی خواهد شد و ملک بر اساس همان اطلاعات ثبت میشود.

اما در مواردی که اعتراض صورت میگیرد،تصمیم در خصوص این اعتراض ها توسط کمیسیون های خاص و کمیته های داوری می تواند اخذ شود و اگر لازم باشد در نهایت موضوع مورد اختلاف در دادگاه ها مورد رسیدگی قرار میگیرد. این نوع شیوه ثبت در ثبت املاک جزایر دریای کارائیب به کار گرفته شده است. شیوه ثبتی که قانون ثبت 1310 ایران نیز برای ثبت املاک به کار برده و به ثبت عمومی معروف است نیز همین  شیوه مزبور است.

بند سوم.روش پراکنده

در این روش منطقه ای مشخص را آماده برای ثبت اعلام می کنند. بعد از آن مردم می توانند برای ثبت اولیه املاکشان تقاضا کنند.از لحاظ تئوری با مفروض قراردادن این امر که مالکان از منافع این نظام ثبتی آگهی دارند باید به سرعت برای ثبت اقدام کنند. اما در عمل آنها برای ثبت حق مالکیتشان اقدام نمی کنند. برای پیشگیری از مشکل فوق می توان در اعمال این روش مراجعه برای ثبت زمین یا معاملات راجع به زمین را الزامی اعلام کرد به گونه ای که معاملات زمین بدون ثبت آن فاقد اعتبار باشد. بنابراین روش پراکنده خود به دو گونه الزامی و اختیاری ممکن است انجام شود. در روش پراکنده معمولا” زمان بیشتر برای ثبت لازم است و انواع خاص از زمین ها (به ویژه زمین های تملک شده بوسیله دولت،شهرداری ها،نهادهای مذهبی،راه آهن و غیره که به ندرت مالکیت آنها تغییر می کند)احتمال مراجعه مالکشان برای ثبت کمتر است.  بنابراین برای پوشش کامل ثبتی در انتها روش منظم در همه موارد لازم خواهد بود.

بند چهارم.به روز رسانی اطلاعات

اگر اطلاعات جمع آوری شده به روز نشوند،به سرعت منسوخ خواهند شد و ارزششان را از دست می دهند.برای جلوگیری از این امر هر معامله بعدی در خصوص زمین و هر تغییری در آن بایستی ثبت گردد.البته در شرایطی که ضررهای ناشی از طولانی بدون فرایندهای ثبتی و پر هزینه بودن آنها و فرایند کاغذ بازی بیشتر از ضررهای ناشی از مالکیت غیررسمی در دیدجامعه می باشد،صرف الزامی کردن ثبت این تغییرات بوسیله قانون به روز شدن اطلاعات نظام ثبتی را تضمیین نمی کند و سبب نمی شود که مردم جهت ثبت معاملات و تغییرات ایجاد شده اقدام کنند بلکه ایجاد انگیزه برای ثبت این امور امکان به روز رسانی اطلاعات را بیشتر تضمیین می کند.این به روز رسانی اطلاعات در خصوص دو مورد تغییرات بعدی ناشی از انتقال حقوقی هر قطعه زمین(انتقال مالکیت)و تغییرات بعدی در مرزبندی های هر قطعه زمین (ناشی از تقسیم و تجمیع)باید صورت گیرد.

1.( باختر، 1388،ص55)

به روز رسانی اطلاعات

اگر اطلاعات جمع آوری شده به روز نشوند،به سرعت منسوخ خواهند شد و ارزششان را از دست می دهند.برای جلوگیری از این امر هر معامله بعدی در خصوص زمین و هر تغییری در آن بایستی ثبت گردد.البته در شرایطی که ضررهای ناشی از طولانی بدون فرایندهای ثبتی و پر هزینه بودن آنها و فرایند کاغذ بازی بیشتر از ضررهای ناشی از مالکیت غیررسمی در دیدجامعه می باشد،صرف الزامی کردن ثبت این تغییرات بوسیله قانون به روز شدن اطلاعات نظام ثبتی را تضمیین نمی کند و سبب نمی شود که مردم جهت ثبت معاملات و تغییرات ایجاد شده اقدام کنند بلکه ایجاد انگیزه برای ثبت این امور امکان به روز رسانی اطلاعات را بیشتر تضمیین می کند.این به روز رسانی اطلاعات در خصوص دو مورد تغییرات بعدی ناشی از انتقال حقوقی هر قطعه زمین(انتقال مالکیت)و تغییرات بعدی در مرزبندی های هر قطعه زمین (ناشی از تقسیم و تجمیع)باید صورت گیرد.

به روز رسانی تغییرات ناشی از انتقال حقوق به موقعیتی می پردازد که حقوق مربوط به قطعه زمین ثبت شده به دیگری منتقل شود. اگر این نظام به درستی عمل کند مالک هر قطعه زمین، شناخته شده است و بر طبق اسناد ارائه شده اطلاعات می تواند به روز شود. معمولا در این نظام ها ثبت اولیه صرفا بعد از کنترل شرایطی خاص به روز می شود. به طور کلی روش های اعمالی برای ثبت این انتقالات، باید ساده باشند و نهادهای بسیاری در آن درگیر نبوده و از لحاظ زمان بندی و هزینه هم مقرون به صرفه باشد.به روز رسانی تغییرات ناشی از مرزهای زمین ؛در این مورد، ثبت های موجود باید به علت تغییرات بعدی در مرزهای زمین در اثر تقسیم یا تجمیع به روز رسانی شوند. اگرچه این مورد نسبت به مورد قبل کمتر معمول است اما از اهمیت زیادی برخوردار است و به تغییر در قسمتی می پردازد که ما می خواهیم آن را به عنوان ویک قطعه و یک پلاک ثبتی در نظر وضعیت جدید دارد. در بیشتر کشورهابرای این نوع تغییرات نیاز به تقاضا و کسب اجازه از  مقامات صالح محلی است. به روز کردن اطلاعات در خصوص  تجمیع نیز لازم است. اصطلاح تجمیع در مواردی به کار می رود که دو یا چند ملک، تبدیل به یک ملک می شوند. یعنی حدود بین آنها از بین می رود.در نتیجه به خوبی دیده می شود که اگر انتقالات و تغییرات بعدی قطعات ثبت شده به طور کامل و موثر پردازش نشوند ثبت زمین ارزش خود را از دست می دهد و به جایی می رسد که به نوعی جمع آوری مجدد حقایق و اطلاعات نیاز است.

فصل دوم.نظام های ثبتی شخصی و عینی

در نظام ثبت شخصی یا ثبت اسناد و قولنامه ها تمرکز روی ثبت مالک و دارنده حق است و بیانگر این نکته است که چه کسی مالک چه چیزی می باشد.در حالی که در نظام ثبت عینی یا ثبت حق مالکیت زمین تمرکز بر ثبت حق مالکیت است و این که  چه چیزی به وسیله چه کسی مورد تملک قرار گرفته است را ارائه می کند. در واقع تفاوت این دو نظام در تقاوت کیفیت اطلاعات نهفته در آنهاست. بدین معنا که در نظام ثبت شخصی اطلاعاتی که مبنای ثبت قرار میگیرد،اطلاعات مربوط به مالک و دارنده حق است.در حالی که در نظام ثبت عینی اطلاعات مبنای ثبت ،اطلاعات مربوط به حق مالکیت موضوع ثبت است نه دارنده آن.

مبحث اول.مفهوم نظام ثبت شخصی

در این نظام مبنا و موضوع اصلی ثبت ،مالک است و ثبت بر اساس نام مالکان انجام میشود،یعنی اقدامات قراردادی هر شخص یا وقایع مالی مربوط به وی و اقدامات قضایی له یا علیه او،در زمینه اموال غیر منقولش،موضوع ثبت و ضبط قرار میگیرد.به سخن دیگر ،با مراجعه به بایگانی های ثبتی و ملاحظه نام شخص معینی میتوان نسبت به اموال غیرمنقول وی اطلاعاتی به دست آورد.در این نظام نسخه ای از مدارک انتقال در اداره عمومی(ادارات ثبت)نگه داشته میشود.نظام ثبت شخصی در واقع عبارت است از ضبط معاملات مربوط به حق و حقوق و نه ضبط خود حق و حقوق(روحی،1380،ص8). نظام مزبور به جلوگیری کردن از معاملات پنهانی کمک می کند.زیرا هر معامله و انتقال حقی که در این نظام صورت میگیرد به نام منتقل الیه آن حق ثبت میگردد.اگرچه در این نظام ،معمولا” طرفین معامله ملزم به ثبت اسناد معاملاتشان نیستند،اما رعایت احتیاط و جلوگیری از خطر،آنها را عملا” ملزم به ثبت میکند.از لحاظ قانونی در صورتی که طرفین معامله،اقدام به ثبت آن نکنند و انتقال دهنده آن حق را مجددا به دیگری منتقل کند،اسناد غیررسمی و ثبت نشده معامله اول در مقابل منتقل الیه با حسن نیت بعدی که اقدام به ثبت حق مورد معامله کرده است،غیر موثر خواهند بود.

1.( حیدروند، 1386،ص 60)

1.( حمیتی واقف، 1382، ص 18 )

2.( حیدروند، 1386،ص 63)

1 .(رازانی،1379،ص28).

بررسی عیوب نظام ثبت شخصی

به منظور آن که نظام ثبتی بتواند قابلیت اعتماد را داشته باشد،باید هم از حیث ترتیب و سهولت دسترسی به اطلاعات صحیح و هم از حیث قدرت اثبات و دلیلت مستحکم باشد.از حیث ترتیب و سهولت دسترسی به اطلاعات باید بگونه ای باشد که بتواند آن مقدار آگاهی و اطلاعاتی را که ذی نفع،از اعمال حقوقی اجرا شده بر موردی می خواهد،به سهولت در دسترس وی گذارد.از حیث دلیلت و تاثیر نیز باید بگونه ای باشد که هیچ یک از اعمال حقوقی موضوع اقدام و عملیات ثبتی قرار نگیرد،مگر آن که از صحت و دسترسی آن اطمینان کامل حاصل آید و زمانی که عمل حقوقی به ثبت رسید،صحتش قطعی باشد.در نظام ثبت شخصی این دو وظیفه نارسایی هایی دارد که در ذیل به بررسی آنها خواهیم پرداخت.

گفتار دوم.ضعف دسترسی به اطلاعات

ضبط حقوق اصلی و تبعی در این روش،بر حسب نام اشخاص صورت میگیرد و از این روست که آن را نظام شخصی نامیده اند.بدین ترتیب ذی نفع،از خلال دفاتر ثبت جز به اعمال حقوقی همین شخص که نامش منظور است،بر آن مال غیر منقول پی نمی برد و بسا که این اعمال،تنها اعمالی نباشد که بر آن غیر منقول واقع گردیده است.چه ممکن است پیش آید که شخصی در مورد مال غیرمنقول که مملوکش نیست،به عمل حقوقی دست زند واین عمل به نام او نیز ثبت شود و مالک آن مال غیر منقول هم به عمل حقوقی دیگری نسبت به آن مال دست زند و بدین ترتیب،دو عمل حقوق متفاوت در دو جای مختلف بر مال غیرمنقول واحدی انجام می شود که ذیل دو اسم جداگانه ثبت گردد.بنابراین در نظام مزبور امکان تعارض اطلاعات وجود دارد وبه همین علت کاملا” قابل اتکا و اعتماد نیست.در واقع مندرجات پرونده امر و ثبت ملک به نام شخص معینی،به معنی بلامنازع بودن مطلق ملک نیست.بدین ترتیب،نظام شخصی به اهدافی که برای دسترسی به آن پدیده آمده است،نمی تواند دست یابد.علاوه بر این امر در نظام مزبور،حدودی را که مالک برای زمینی که به نام او ثبت شده اعلام می کند کاملا” دقیق نیست.البته این مشکل را با بهره گرفتن از لزوم ارائه نقشه های ثبتی به هنگام ثبت اسناد میتوان حل کرد.

گفتار سوم.ضعف در اثبات دلیلیت

اعمال حقوقی موضوع ثبت در این نظام،اصولا موضوع بررسی و بازبینی از حیث صحت و سقم قرار نمی گیرد و همان گونه که هست ثبت میگردد.در واقع سندی که برای ثبت ارائه می شود، بر اساس ارزش ظاهری آن پذیرفته می شود و تابع بررسی جزئیات اصلی به وسیله مامور ثبت نیست.از این رو،اگر معامله ثبت شده صحیح بوده باشد،صحیح خواهد بود و اگر بنا به سببی از اسباب بطلان،باطل باشد،به همان حال،معیوب باقی می ماند.زیرا ثبت،در این نظام،عقدی باطل را تصحیح نمی کند و عقدی صحیح را باطل نمی نماید.

مبحث دوم.نظام ثبت عینی

در این مبحث به موارد شمول این نظام اشاراتی خواهد شد.

1.(رازانی،1376،ص103)

1. همان منبع

مفهوم نظام ثبت عینی

نظام ثبت عینی یا ثبت مالکیت یا تورنس یکی از معروف ترین نظام های ثبت زمین است که نخستین بار در سال 1868 در استرالیای جنوبی اجرا شد.این نظام زمانی در استرالیا مطرح شد که عدم ثبت املاک خصوصا” از این جهت که دارای وسعت زیاد و اختلاف در مالکیت بودند،منجر به مشکلاتی می گردید وبه همین علت در این کشور مورد استقبال قرار گرفته و بعدها در ماداگاسکار،تونس،کنگو،سنگال و ساحل عاج و … اقتباس شد.در نظام عینی ثبت مال غیر منقول موضوع و عنصر اصلی ثبت است.بدین معنی که در هر منطقه که تصمیم به ثبت املاک گرفته میشود،آگهی ویژه نشر می یابد که در آن از تمام کسانی که خود را مالک ملک یا صاحب حقی در آن می دانند،خواسته میشود که ظرف مدت معینی مدعای خود را همراه با مستنداتش به اداره آگهی کننده اعلام کنند.اداره موصوف،برمبنای نقشه ای که تهیه میشود،با ملاحظه درخواست های رسیده ،به قطعه بندی رقبات دست می زند وبرای هر قطعه یک شماره شناسائی(پلاک)قرار می دهد وبه آن ملک،در آ خر کارثبت،یک یا چند صفحه در دفتر اختصاص می دهد که پس از انجام تشریفات گوناگون،مشخصات ملک،حدود ونام مالکان و صاحبان حقوق را در آن صفحه ثبت میکند و از آن پس هم،هر نوع تغییر و تبدیل حقوقی و قضایی در مورد آن ملک،به نحوی در آن دفتر درج میگردد.بدین ترتیب،هر خواهانی می تواند،با رعایت تشریفات از وضعیت کنونی غیر منقول منظور نظر خود،آخرین مالکش و حقوقی که دیگران بر آن دارند،آگاه شود.وجود پرونده ثبتی برای هر ملک و ثبت آخرین وقایع در آن پرونده و دفتر و قوه اثباتی دفتر املاک و جلوگیری از شیوع هرج و مرج در تملک غیرمنقول از ویژگی های نظام عینی ثبت است.

در نظام ثبت شخصی برای اطمینان از مالکیت واقعی یک فرد نیاز به احراز زنجیره مالکین اموال بود.در حالی که در نظام عینی،از آنجایی که هر معامله راجع به ملکی الزاما” باید در ذیل ثبت آن ملک ثبت شود،اثبات مالکیت به طور قطعی امکان پذیر است که از این امر به اصل آینه تعبیر شده است.بدان معنا که سند ثبتی ملک باید آینه تمام نمای حقوق و تعهداتی باشد که بر ملک ثبت شده تعلق گرفته است. همین اصل سبب شده در این نظام ،ثبت تمام معاملات راجع به ملک ثبت شده الزامی باشد.علاوه بر آن قطعیت حق مالکیت ثبت شده بوسیله دولت حمایت میشود،اگر ثبت اشکالی داشته باشد ومالکیت را به درستی منعکس نکند،طرف خسارت دیده غرامت خود را از دولت میگیرد که به اصل بیمه از آن تعبیر شده است.در نظام عینی فرایند انتقال و معاملات زمین ساده تر و کم هزینه تر می باشد وبه علت قابلیت اطمینانی که ایجاد می کند،بازار زمین از وضعیت بهتر برخوردار خواهد بود ویک سیستم ملی از اطلاعات زمین در این نظام ایجاد میشود که امکان برنامه ریزی برای منابع و ترقی فعالیتهای اقتصادی را فراهم می کند.

2.(السان،1385،ص58)

1. همان منبع

ابزارهای نظام عینی

یکی از مهم ترین وظایف نظام عینی،امنیتی است که نظام مزبور به مالک قطعه زمین ثبت شده اعطا می کند.

گفتار سوم.قانونگذاری مناسب

موفقیت در ایجاد و حفظ نظام عینی نیازمند قانون گذاری مناسب به عنوان زیر بنایی برای اجرای آن است.قانون مناسب برای نظام باید نه تنها خط مشی حکومت را منعکس کند بلکه بایستی قابلیت اعمال و اجرا را داشته باشد.قانون وضع شده باید کاملا” مبتنی بر نیازها و شرایط محلی باشد.اتخاذ بی چون و چرای قانونی که در کشوری به گونه ای رضایت بخش عمل کرده است،در کشوری با شرایط متفاوت ممکن است منجر به یک مطابقت اجباری که ثابت شده غیر عملی است شود به عنوان مثال در سه ایالت در کانادا،قانون ثبت مالکیت زمین بر اساس نظام عینی در دهه 1970 تصویب شد که تنها در یکی از این ایالات با توجه به وضعیت آن ایالت این قانون تصویب شده بود که تنها قانون مزبور در همان ایالت توانست به خوبی عمل کند.به دنبال ثبت ابتدائی مالکیت یک قطعه،قانون باید ثبت همه معاملات آتی آن را الزامی نماید والا وضعیت صحیح برای ثبت اموال شهری مبتنی بر نظام ثبت عینی صورت گرفت اما علی رغم ایجاد موفق این نظام،تضمین کافی برای قطعیت و تثبیت مالکیت را که از آن انتظار می رفت اعطا نکرد.زیرا بر اساس این قانون،دارنده مالکیت ثبت شده می تواند بدون نیاز به ثبت ،ملک را منتقل کند و بدین ترتیب اطلاعات ثبت شده ناقض و غیر قابل اطمینان خواهد شد و هدف اصلی که برای ثبت ایجاد شده بود از بین می رود.

گفتار چهارم.بررسی روش کاداستر

کلمه کاداستر اصطلاح تکمیلی برگرفته از کلمه لاتین CAPITASTRUM است که یونانی ها و رومیها برای تعیین محدوده زمین ها و میزان اخذ مالیات به کار می بردند. در قرن هجدهم در کشورهای صنعتی، همپای تحولات اقتصادی و اجتماعی نحوه استفاده از زمین ( کاربری زمین ) و تعیین مشخصات آن مورد توجه خاص قرار گرفت و به تدریج روشها و تکنیک های دقیق تری برای ثبت مشخصات زمین و مالکیت آن به کار گرفته شد.[1]که تحت عنوان کاداستر معروف گردید.[2] در واقع کاداستر تایید جغرافیایی مرزها به طور صحیح و به گونه ای که موثر در رسیدن به اهداف ثبت مالکیت زمین باشد، است. بنابراین استفاده از کاداستر دسنیابی به یک نظام اطلاعاتی را که شامل دو قسم اطلاعات است فراهم می کند : یک قسم، نقشه های جغرافیایی که نشان دهنده سایز و موقعیت همه قطعات زمین هستند و قسم دیگر متن ثبت شده ای که شامل وضعیت حقوقی هر قطعه زمین می باشد .ثبت زمین و کاداستر ارتباط قوی ای با هم دارند و می توانند مکمل هم باشند. این ارتباط به اندازه ای است که برخی ترکیب نظام عینی و کاداستر را سبب ایجاد یک نظام جدید ثبت املاک دانسته اند و از آن با نام های مختلفی چون (( نظام جامع ثبت زمین)) (( نظام کاداستر )) (( نظام مدیریت زمین )) یاد کرده اند.

به نظر می رسد،یاد کردن از کاداستر به عنوان یک نظام جامع ثبت زمین و یا مدیریت آن چندان صحیح نیست. چه آن که کاداستر صرفا یکی از ابزارهایی است که در نظام ثبت عینی برای رسیدن به اهدافش کاربرد دارد و بر اساس چهارچوب های کاداستر از نظام مزبور انتظار می رود تا بتواند اختلافات مرتبط به مرزها حدود و مالکیت قطعه زمین را کاهش داده و حتی رفع کند. چنانکه در نقاطی  که از این ابزار استفاده شده است، اختلافات در خصوص حدود و مرزهای مالکیت کمتر می باشد.

بند اول.انواع کاداستر

سه‌ گونه اساسی‌ برای‌ کاداستر متصور است‌ :

کاداستر حقوقی‌

کاداستر مالی‌

کاداستر چند منظ‌وره‌

که‌ در هر کدام‌ از انواع‌ فوق‌، متناسب‌ با هدفی‌ که‌ دنبال‌ می‌کنند، دقت‌ معینی‌ را برآورده‌ می‌سازند.

الف.کاداستر حقوقی

در این‌ نوع‌ کاداستر، اطلاعات‌ ضروری‌ را برای‌ تبادل‌ و یا انتقال‌ زمین‌ها تهیه‌ می‌کنند. همچنین حدود و مرزهای‌ دقیقی‌ از قطعات‌ زمین‌ را مشخص‌ می‌سازند که‌ تمام‌  حقوق و ادعاهای‌ ملکی‌ را در بردارد.در آن‌، محل‌، اندازه‌ و گاهی‌ قیمت‌ و مالکیت‌ قطعات‌ زمین‌ برای‌ هدف‌ خاصی‌ که‌ همانا جمع‌ آوری‌ مالیات‌ املاک‌ است‌، مشخص‌ می‌شود.

1. (آیت اللهی،1385،ص 12)

2.کاداستر را می توان به عنوان مجموع عملیاتی تعریف نمود که به جمع آوری و ثبت اطلاعات پایه در خصوص املاک و همچنین تعیین حدود املاک به منظور تعیین و تثبیت مالکیت ها با ترسیم نقشه در یک سیستم واحد و یکپارچه با مختصات دقیق در سراسر کشور می پردازد ( اسکافی، 1382،ص 165)

1.Legal Cadastre

2.Fiscal Cadastre

3.Multi - Parpose Cadastre