به طور کلی در اصلاح هر نظام ثبتی به چهار مجموعه اصلاحات باید توجه نمود  که عبارتند از:

1- اصلاحات قانونی که بر مدرنیزه و استانداردکردن و ساده کردن قوانین مرتبط با اموال و ثبت آنها متمرکز می شود.

2- اصلاحات قضایی که بر استانداردسازی رویه قضایی و جایگزین کردن محاکم قضایی بوسیله محاکم ادارای جهت حل و فصل اختلافات مربوط به حدود املاک تاکید می نماید.

3-  اصلاحات اداری که بر استفاده از کارمندان کارآمد،ساده سازی رویه های اداری و کاهش اسناد لازم جهت انتقالات و … متکی است.

4-  اصلاحات تکنیکی و فنی موضوعاتی از قبیل استفاده از تکنولوژی کامپیوتری به منظور کمک به بررسی های مالی و بررسی فرایندهایی همانند نقشه های آماری و کاداستر و دستیابی به اطلاعات درباره مالک قانونی در این نوع اصلاحات مطرح میشود.استفاده از تکنولوژی میکروفیلم در ثبت اسناد نیز در این بخش مورد توجه قرار گرفته است.

البته اصلاحات فوق باید به گونه ای مرتبط با هم انجام گیرند تا بتوانند به آثار مورد انتظار دست یابند.

ثبت اراضی کشاورزی در ایران،روش ثبتی خاص یا تکمیل کننده مقررات عمومی؟

گفتار اول.تعریف روش ثبتی

از این اصطلاح، در مقررات ثبتی و حتی تالیفات حقوق دانان، تعریفی به عمل نیامده است. این واژه، ساخته برخی حقوق دانان و شارحین حقوق ثبت اسناد و املاک است. می توان گفت: به مجموعه مقرراتی که به چگونگی تثبیت مالکیت اموال غیر منقول و رسمیت بخشیدن به آن حق اعتباری، در هر نظام حقوقی می پردازد، روش یا شیوه ثبتی اطلاق می گردد.

برحسب اینکه یک نظام حقوقی در کدام دسته بندی از مجموعه نظام های ثبتی قرار گیرد، روش ثبت املاک آن کشور نیز متفاوت خواهد بود. نظام ثبتی ایران به شرحی که گذشت، از جهتی بر پایه نظام ثبتی عینی و از جهتی دیگر بر پایه نظام ثبتی پویا پی ریزی شده است.

گفتار دوم.اقسام روش ثبتی

بر مبنای اینکه مصادیق حکم قانونی بیان کننده روش ثبتی مطلق و یا مقید باشد، روش ثبتی به عام و خاص قابل دسته بندی است. ذیلاً به تعریف هر یک از آنها پرداخته می شود:

بند اول.روش عام

آن شیوه ای از ثبت املاک که مصداق اموال غیر منقول قابل ثبت، محدود به قید خاصی نباشد و کلیه مصادیق آن را در بر گیرد، روش ثبتی عام نامیده می شود. در نظام ثبتی ایران، مقررات ثبت عادی که از سال 1302 تا 1308 اجرا شد و پس از آن مقررات این شیوه ثبتی، در کنار ثبت عمومی که از سال 1302 تا 1308 اجرا گردید و در نهایت، مقررات قانون ثبت مصوب 1310،در زمره این دسته از روش های ثبت املاک محسوب می شوند.

بند دوم.روش خاص

به مقرراتی که مصداق یا مصادیق معینی از املاک قابل ثبت را در بر می گیرد؛ به عبارتی دیگر مقید به قیودی است که باعث محدود شدن دایره شمول مصادیق اموال غیر منقول قابل ثبت می گردد، روش،یا شیوه ثبتی خاص گفته می شود.

مقررات راجع به ثبت اراضی ملی شده، املاک مشمول اصلاحات ارضی ، موضوع مواد 142 تا 146 قانون ثبت الحاقی 1351، اراضی موات اعم از شهری و غیر شهری،املاک مشمول مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1365 و اصلاحی 1370 و در نهایت املاک واقع در طرح هادی و یا بافت مسکونی روستاها بر اساس مواد 140،71 و 133 قوانین برنامه های دوم، سوم و چهارم توسعه، در زمره مقررات خاص راجع به ثبت املاک می باشند که موجب محدود شدن دایره شمول اجرای مقررات ثبت عمومی گردیدند.

چنین مقرراتی بنا مصالح و اهدافی که مد نظر قانون گذار بوده است، دارای وجوه افتراق بارزی از حیث احکام و آثار ثبت املاک مورد شمول، می باشند و باعث تخصیص احکام ثبت عمومی شده اند.

گفتار سوم.فلسفه تدوین مقررات ثبت ارازی مزروعی

لغو نظام ارباب و رعیتی و توزیع مالکیت اراضی کشاورزی بین زارعین، تشویق مالکان به تولید محصولات کشاورزی تا مرز خود کفایی کشور و صادرات، از عمده ترین اهداف وضع مقررات اصلاحات ارضی است. در مورد مقررات تازه به اجرا در آمده اراضی کشاورزی،قانون گذار در ماده 18 قانون برنامه چهارم توسعه مصوب 1383، صراحتاً فلسفه وضع آن را در کنار سایر اقدامات احصا شده در این ماده،خود کفایی در تولید محصولات اساسی کشاورزی، تامین امنیت غذایی، اقتصادی نمودن تولید و توسعه محصولات کشاورزی، ارتقای ارزش افزوده بخش کشاورزی، ذکر نموده است.

علاوه بر این، طبق بند ه از تبصره 18 قانون بودجه 1385، افزایش بهره وری و بهبود استاندارد و توسعه و تجهیز واحد های ثبتی مرکز و استان ها و ایجاد پایگاه اطلاعات املاک در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از دیگر اهداف وضع قررات مذکور است. در ماده 143 قانون برنامه پنجم توسعه نیز، حفظ ظرفیت تولید و نیل به خودکفایی در تولید محصولات اساسی کشاورزی و دامی، گسترش کشاورزی صنعتی و دانش بنیان و … منظور نظر قانون گذار است. محرز است که فلسفه این مقررات صرفاً با محوریت اقتصادی است.

1.( امامی، 1320،ص 28).

1.( شمس، 1376،ص 43)

نوعیت زمین

طبق بند ح از ماده 18 قانون برنامه چهارم و ماده 1 آئین نامه ثبت اراضی کشاورزی مصوب 1385 و 1386، صرفاً اراضی کشاورزی به عنوان املاک قابل تقاضای ثبت در این روش است.

بند دوم.مرجع تشخیص ارزی کشاورزی

مطابق قسمت اخیر ماده 1 آئین نامه مزبور، تشخیص کشاورزی بودن زمین با ادارات جهاد کشاورزی محل وقوع این قسم از املاک است. با توجه به تخصصی بودن عملکرد ادارات مزبور در حوزه کشاورزی، چنین تشخیصی از ضریب خطای کمتری نسبت به شناسایی آن از طریق ادارات ثبت برخوردار است.

بند سوم.قلمرو زمین مزروعی

مستفاد از بند ح از ماده 18 قانون برنامه چهارم توسعه و ماده 1 و نیز بندهای ج و د ماده 5 آئین نامه های مذکور،آن دسته از اراضی کشاورزی شامل بحث می شوند که اولاً، خارج از محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهر ها و شهرک ها که در ماده 2 قانون زمین شهری مصوب 1366 و قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آن ها، مصوب 1384 و نیز خارج از بافت مسکونی روستاها که طبق طرح های هادی مورد عمل ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه، واقع شده باشد. (کنعانی، 1387،ص 36)  ثانیاً سابقه ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت نداشته باشند؛ اعم از اینکه مسبوق به تقاضای ثبت نبوده (مجهول المالک) باشند، یا سابقه پذیرش تقاضای ثبت داشته باشند، اعم از اینکه مسبوق به ختم عملیات مقدماتی ثبت باشند و یا موقوف مانده باشند.

بنابراین اراضی کشاورزی خارج از قلمروی مذکور و نیز اراضی غیر کشاورزی واقع در این محدوده ها، از جمله باغات، مشمول این مقررات نیستند.

در شیوه نامه مشترک، طبق بند الف از ماده 2، بر خلاف قوانین و آئین نامه های مزبور، حوزه شمول این مقررات را به املاک دارای سند مشاعی نیز تسری داده است. این توسعه قلمرو، علاوه بر این، با قوانین دیگر از جمله مقررات راجع به افراز و تفکیک، تضاد آشکار دارد زیرا نتیجه آن خرد شدن زمین مزروعی است.

مبحث دوم.شیوه رسیدگی و طرح دعاوی

رسیدگی به تقاضا، مطابق عرف معمول ادارات با درخواست شروع می شود. برای این منظور سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبادرت به تهیه فرمی مخصوص نموده و در اختیار ادارات جهاد کشاورزی قرار می دهد.ادارات جهاد کشاورزی نیز بنا به تشخیصی که انجام داده است، فرم های مزبور را بین متقاضیان واجد شرایط توزیع می نماید. با تکمیل تقاضا، ادارات جهاد کشاورزی اقدام به صدور گواهی لازم مبنی بر سند مالکیت اراضی کشاورزی بر مبنای ماده 4 آئین نامه ، از جهت بلامانع بودن از لحاظ مقررات دولت و منابع طبیعی و اصلاحات ارضی و عدم تداخل با مناطق چهارگانه تحت مدیریت سازمان حفاظت محیط زیست و سایر مقررات مرتبط نموده است و به اداره ثبت محل ارسال می کند.

مطابق  ماده 5 این آئین نامه، اداره ثبت اسناد و املاک پس از دریافت گواهی مزبور، نماینده و نقشه برداری را جهت معاینه محلی به محل وقوع ملک اعزام می نماید تا مبادرتا به ترسیم نقشه نموده و جهت بررسی و عدم مغایرت با مقررات، به اداره جهاد کشاورزی ارسال کند.

اگر نسبت به ملک مورد تقاضا از حیث مساحت و حدود و مانند آن اختلافی مشاهده کند، گروهی مرکب از 3 عضو که طبق بند ب از ماده 5 آئین نامه، شامل نمایندگان سازمان ثبت و جهاد کشاورزی و دادگستری محل می شود، نشکیل خواهد شد که مستقیاً تکلیف به رفع اختلاف دارند.

تشریفات اخذ سندرسمی در اراضی مزروعی ودعاوی مربوط به آندر محاکم و ادارات ثبت 

چگونگی سیکل ثبتی

پاسخ در بند های ج و د  ماده 5 آئین نامه های مزبور صراحتاً ذکر شده است که به سه شق قابل تقسیم است:

الف-زمین زراعی سابقه تقاضای ثبت ندارد؛اعم از اینکه شماره پلاک داشته و با وجود توزیع اظهارنامه، متصرف جهت تقاضای ثبت به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه ننموده باشد و یا اینکه سابقه پلاک کوبی و توزیع اظهارنامه نداشته باشد. راهکار در هر دو فرض پس از پذیرش تقاضای ثبت،تنظیم اظهارنامه و سیر مراحل تشریفات مقدماتی ثبت به منظور صدور سند مالکیت است.

ب- زمین زراعی مورد تقاضا سابقه درخواست ثبت داشته باشد لیکن مسبوق به ختم عملیات مقدماتی ثبت نباشد. این قسمت هم شامل املاکی است که با وجود تنظیم اظهارنامه آگهی های نوبتی و تحدید آن منتشر نشده است و یا اگر هم شده باشد، به دلیل بروز اشتباه موثر به شرحی که در بند 387 مجموعه بخشنامه های ثبتی تعریف شده است، دستور به تجدید آگهی داده شده، ولی منجر به انتشار مجدد آگهی ها نشده است. در چنین فرضی پس از تایید تقاضا سایر مراحل مقدماتی ثبت طی خواهد شد تا آماده ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت شود.

ج- زمین مورد تقاضا مسبوق به ختم عملیات مقدماتی ثبت باشد. در این حالت آگهی های نوبتی و تحدیدی منتشر شده و تحدید حدود نیز به عمل آمده است و به دلیل عدم وصول اعتراض و یا در صورت وصول ادعای معرض طبق حکم مردود اعلام گردیده است و یا اعتراض وی وارد تشخیص داده شده و حکم قطعی به نفع وی صادر گردیده است در نتیجه جانشین مستدعی اولیه  ثبت قرار گرفته و در حال حاضر سلسله ایادی مالکانه متصرف و متقاضی ثبت کنونی زمین کشاورزی، به متقاضی اولیه و یا متعرض محکوم له و جانشین منتهی می شود. در این فرض بدون سیر تشریفات دیگر، پس از احراز مالکیت متقاضی ثبت به نام وی سند مالکیت صادر می گردد. ( لاوی، 1384،ص47)

گفتار دوم.گروه های حل اختلاف و نزاع فی مابین

در بند ((ب)) از ماده 5 آئین نامه تصریح شده است که : (( در صورت بروز اختلاف در مساحت و حدود و سایر موارد نمایندگان سازمان ثبت و جهاد کشاورزی و دادگستری محل منطقه مربوط را معاینه و بررسی و رفع نقص و اختلاف می نمایند)). ملاحظه می شود که در تعیین سمت دقیق این گروه سه نفره موضوع به طور اطلاق تدوین شده است، بنابراین لزومی ندارد که اعضای آن عالی ترین مقامات اداری محل وقوع ملک باشند.

فصل دوم.وظایف و تکالیف هیئتهای رسیدگی به اختلاف

حل اختلاف به شرح اختیارات مندرج در بند (( ب )) از ماده 5 آئین نامه های مزبور تکلیف این گروه است.

مبحث اول.اختیارات هیئتها

عبارات (( … و سایر موارد …)) در مقرره اخیر الذکر بر عدم محدودیت گروه موصوف در حل هر گونه اختلاف در مرحله تقاضای ثبت دلالت دارد. مصادیق ذکر شده در آن حصری نیست.

در برخی از روش های ثبتی گروه هایی به عنوان کارشناس و یا هیئت حل اختلاف و مانند آن وجود دارند که شرح وظایف آنها نیز مطابق مقررات معلوم است. مقایسه جایگاه و شرح وظایف آن گروه ها جایگاه این گروه را روشن می سازد فلذا ذیلا و به تفکیک مورد بررسی قرار می گیرد:

گفتار اول.کارشناسان و خبرگان مسئول

در روش های ثبتی خاص موضوع مواد اصلاحی قانون ثبت و نیز مواد 71، 140، 133 قوانین برنامه های توسعه  دوم، سوم و چهارم، نسبت به تقاضاهای ثبتی واصله قبل از تصمیم گیری مسئول واحد ثبتی و یا هیئت حل اختلاف رسیدگی کننده مستقر در واحد ثبتی محل، گروه کارشناسی  سه نفره متشکل از دو کارشناس و یک نقشه بردار از اداره ثبت محل وقوع ملک، در مورد مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی و یک کارشناس و یک نقشه بردار به همراه یک نماینده و یک نقشه بردار از بنیاد مسکن محل در مورد مقررات برنامه های توسعه مذکور وظیفه بازدید محلی ترسیم نقشه و یا مطابقت نقشه با وضع موجود ملک مورد بازدید را به عهده دارند. این گروه نظرات خود را در قالب صورت جلسه احراز تصرف و یا صورت جلسه تفکیکی به هیئت مربوط و یا مسئول واحد ثبتی حسب مورد اعلام می نمایند. اگر مورد تقاضا در محل با تصرفات بلامنازع توام نباشد ( اختلافی باشد) موضوع از موارد اختلافی محسوب و ادامه ی عملیات ثبتی منوط به رفع اختلاف است در غیر این صورت از پذیرش تقاضا خودداری خواهد شد. محرز است که این گروه وظیفه حل اختلاف در موارد ارجاعی را ندارد؛ از طرفی دیگر نظریه آنها از جانب مراجع فوق الذکر مورد کنترل و ارزیابی قرار می گیرد. بنابراین نظریه این گروه از جنبه قطعیت برخوردار نیست. حتی در مورد مفاد بند ( ب) از ماده 9 آئین نامه ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه مصوب 07/02/1384 هیئت وزیران که اختیار بیشتری به این گروه داده شده است نیز نظریه آنها از سوی مرجع عالی تر ( هیئت حل اختلاف) مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت و تصمیم این گروه ملاک خواهد بود. به نظر می رسد تکلیف پیش بینی شده در بند (( الف )) از ماده 5 آئین نامه های مذکور برای نماینده و نقشه بردار ثبت، همسان با وظایف گروه های کارشناسی موصوف است.

1.طبق این مقرره در صورتی که متصرف طبق سوابق ثبتی دارای مدارک دال بر مالکیت نباشد و یا در تصرف یا مالکیت و یا حدود اختلاف باشد، موضوع به دو نفر کارشناس امور ثبتی و نقشه بردار اداره ثبت اسناد و املاک و یک نفر کارشناس بنیاد مسکن و نماینده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ( گروه کارشناسی پنج نفره) ارجاع می گردد تا با تحقیقات محلی و ملاحظه مدارک نسبت به موضوع رسیدگی و نظریه مستدل خود را به هیئت اعلام نماید. هیئت پس از وصول نظریه کارشناسی با توجه به جمیع جهات رای مقتضی صادر می نماید. رای صادره به ذی نفع یا طرفیت حسب مورد ابلاغ می گردد تا در صورت عدم وصول اعتراض ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به اجرای آن اقدام شود.

2.(عبادپور،1385،ص29)

تبیین مواد 147 و 148 ثبت

این هیئت از زمان تصویب مواد 147 و 148 اصلاحی 1365 تا اصلاحی 1370 شامل 2 عضو قضایی و مسئول واحد ثبت محل بود و از سال 1370 به یک عضو قضایی و 2 عضو ثبتی از بوده که یکی از این دو عضو ثبتی به عنوان خبره ثبتی است. برخلاف نام این هیئت که به (( حل اختلاف )) موسوم است وظیفه این گروه حل اختلاف نیست. بنابه دلایل ذیل این هیئت قابل مقایسه با گروه حل اختلاف موضوع ماده 5 آئین نامه نیست :

اولا، اعضای هیئت حل اختلاف از جمیع جهات تعریف شده هستند، در حالی که هیئت مذکور در ماده 5 آئین نامه از این حیث اطلاق دارد.

ثانیا هیئت موضوع مواد 147 و 148 صرفا در محدوده تقاضای ثبت و گزارش کارشناسان و محتویات پرونده اظهار نظر می نماید و تصمیم گیری آنها یا بر رد درخواست به دلیل عدم حراز تصرفات مالکانه و بلامانع دلالت دارد و یا ایراد نقص و طرح مجدد پرونده در هئیت حل اختلاف پس از رفع نقص و یا قبول و تایید انجام معامله و یا تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی ثبت دلالت دارد. در حالی که نتیجه کار هیئت موضوع ماده 5 آئین نامه لزوما رفع اختلاف و باز نمودن راه برای ادامه عملیات ثبتی است.

ثالثا تصمیم هیئت موضوع مواد 147 و 148 بر رد یا قبول تقاضا قابلیت اعتراض دارد، در حالی که چنین حقی نسبت به تصمیم هیئت ماده 5 آیین نامه وجود ندارد.

رابعا رای هیئت در پذیرش درخواست ثبت متقاضیان در مواردی که ملک سابقه ختم عملیات مقدماتی ثبت را نیز دارا باشد، انتشار آگهی طبق بند 6 از ماده اصلاحی در دو نوبت و دادن فرصت اعتراض به مدت 2 ماه از انتشار نوبت اول برای اشخاص ذی نفع است، ولی نسبت به رای هیئت موضوع ماده 5 آئین نامه هیچ نوع آگهی منتشر نمی شود و حق اعتراضی برای هیچ شخصی مقرر نشده است.

گفتار سوم.تبیین ماده 133 قانون برنامه توسعه

به منظور رسیدگی به تقاضای ثبت املاک داخل در طرح هادی و یا بافت مسکونی روستاها و اظهار نظر در خصوص نظر کارشناسان موضوع صورت جلسه احراز تصرف که طبق ماده 4 آئین نامه اجرایی ماده 133 مصوب 1384 به (( صورت جلسه تفکیکی )) موسوم است هیئتی طبق ماده 7 آئین نامه مزبور مرکب از رئیس اداره ثبت اسناد و املاک مدیر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی محل و یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه است مبادرت به صدور رای مقتضی می نماید. در صورتی که مورد کارشناسی اختلافی نباشد هیئت مبادرت به صدور رای مقتضی می نماید. در صورتی که مورد کارشناسی اختلافی نباشد، هیئت مبادرت به صدور رای مبنی  بر قبول درخواست ثبت می نماید. با عنایت به شرح وظایف هیئت حل اختلاف موضوع این روش ثبتی خاص و مقایسه آن با هیئت حل اختلاف موضوع برنامه های توسعه با وجود اینکه اختیارات این هیئت وسیع تر از اختیارات هیئت حل اختلاف موضوع مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت است، لیکن تفاوت های عمده میان این دو هیئت به روشنی گواه بر تفاوت بارز هیئت ماده 5 آئین نامه ثبت اراضی کشاورزی با هیئت حل اختلاف مزبور است. زیرا اولا این هیئت مستقیما حل اختلاف نمی نماید و نظریه کارشناسان سه یا پنج نفره حسب مورد، برای اظهار نظر اعضای آن هیئت الزامی است.

ثانیا صلاحیت هیئت مزبور منحصر به موارد اختلافی نیست، بلکه به سابقه ثبتی ملک نیز متکی است. ملکی که مشمول مقررات اصلاحات ارضی نبوده و علاوه بر آن سابقه تقاضای ثبت ندارد و یا با وجود سابقه پذیرش تقاضا مسبوق به تحدید نباشد نقطه شروع صلاحیت این هیئت است، در حالی که هیئت ماده 5 به وجود سابقه ثبت یا عدم آن از حیث حل اختلاف نیازی ندارد، بلکه صرفا به بروز اختلاف در مورد ملک مورد تقاضای ثبت جهت رسیدگی نیازمند است.

ثالثا تصمیم هیئت در مواردی که اختلاف محرز است، جنبه جزمیت نداشته و قابلیت اعترضا در دادگاه صالح را دارد ولی رای هیئت ماده 5 بر حل اختلاف قطعی است.

رابعا، تصمیم این هیئت لزوما مبنی بر حل و فصل خصومت نیست، بلکه حول مدار قبول تصرفات بلامنازع و پذیرش تقاضا و یا رد تقاضا به دلیل وجود اختلاف می چرخد.

1. همان منبع

1.همان منبع

هیت تجدید نظر

پس از اتمام مرحله سوم و پایانی اصلاحات ارضی نسبت به املاک مشمول مقررات اصلاحات ارضی هیئت سه نفره ای به دستور ماده 145 قانون ثبت الحاقی 1352 و آئین نامه هیئت تشخیص آن مصوب 15/09/1352 به منظور رفع اختلاف در مورد تحدید حدود املاک مشمول، که سابقه تحدید حدود نداشته و در اجرای مواد 142 تا 146 این قانون مورد تثاضای ثبت قرار گرفته است، در کنار سایر تکالیف تصریح شده، در مراکز استان و یا مراکز فرمانداری های کل با نام ((هیئت تشخیص)) تشکیل شد. تصمیم این هیئت قطعی و عیر قابل اعتراض در مراجع دیگر است و به وسیله ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع املاک مزبور اجرا می گردد. اختیارات تصریح شده برای این هیئت غالبا جنبه (( تشخیص)) دارد و (( حل اختلاف)) دایره محدوده ی از وظایف این مرجع را تشکیل می دهد.

با توجه به مشخصات بیان شده نوعیت املاک مورد رسیدگی در هر دو هیئت تقریبا یکسان است و در تصمیمات این دو هیئت نیز فطعیت یکسانی وجود دارد. بنابراین نسبت به گروه های پیشین بیشترین قرابت گروه حل اختلاف ماده 5 با هیئت مذکور است. لیکن حدود اختیارات این هیئت بسیار محدود و احضا شده و به طریق اولی در حل اختلاف از حوزه عمل محدودتری برخوردار است. اختلاف فاحش از حیث قلمروی اجرایی را نیز باید به این  تفاوت ها افزود حوزه عمل هیئت تشیخص از حیث وسعت غالبا وسیع تر است.

مبحث دوم.مراجع رسمی دولتی

اصطلاح (( مراجع اداری )) تعبیری است که برخی حقوقدانان برای هیئت های نظارت و شورای عالی ثبت به کار برده اند. هیئت های نظارت در مراکز استان ها و در محل ادارات کل ثبت اسناد و املاک استان ها قرار دارند و شورای عالی ثبت در محل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور واقع در تهران قرار دارد که نسبت به برخی از آرای این هیئت ها در دو شعبه اسناد و املاک حق رسیدگی تجدید نظر دارد. حدود اختیارات و وظایف این مراجع در ماده 25 قانون ثبت و برخی قوانین خاص به صورت منصوص مشخص است. عملکرد آنها در واقع نوعی نظارت بر حسن انجام امور و اجرای قوانین در ادارات ثبت سراسر کشور است. طرح اعتراضات اختلافات و اشتباهات در این مراجغ با تشریفات قانونی خاص که در لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 05/10/1333 و آئین نامه اجرائی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیئت نظارت و شورای عالی ثبت مصوب 16/02/1352 تشریح شده است، صورت می گیرد. آرای هیئت نظارت به جز آرایی که مشمول بندهای 1،5 و 7 از ماده 25 قانون ثبت هستند قطعی و  غیر قابل تجدید نظر است و آرای شورای عالی ثبت نیز به طور مطلق قطعی است.

با توجه به شرح وظایف این دو مرجع و مقایسه آن با گروه حل اختلاف موضوع ماده 5 آئین نامه از این حیث که همه آنها اقدام به حل اختلافات ثبتی می نمایند نسبت به آن دسته از اختلافاتی که در مرحله تقاضای ثبت و قبل از قبول تقاضا بروز نموده باشد وظایف مشابهی دارند. حتی اعتبار تصمیمات گروه حل اختلاف موضوع ماده 5 فراتر از هیئت نظارت است؛ زیرا برخی آرای این هیئت قابل اعتراض در شورای عالی ثبت است. عملکرد این گروه را می توان با عالی ترین نهاد نظارتی؛ یعنی شورای عالی ثبت قیاس نمود. بنابراین در مقایسه با دیگر گروه های ذکر شده بیشترین قرابت بین این دو گروه وجود دارد.

این نکته نیز قابل توجه است که چون حوزه عمل این گروه نسبت به مصداق معینی از املاک است، محدودتر از اختیارات آن دو مرجع می باشد.

در صورتی که منظور تدوین کنندگان آئین نامه اجرائی از وضع بند ((ب)) ماده 5 آئین نامه چنین باشد و این اقدام را متعارض با قوانین مربوط ندانیم، اقدامی بدیع و بی سابقه در طول تاریخ ثبت املاک ایران، محسوب می شود. بدین ترتیب باید یکی از اهداف وضع این مقررات را جلوگیری از تمرکز گرایی و مبارزه با بوروکراسی دانست که نتیجه آن در این خصوص تسریع در روند رسیدگی به تقاضاهای ثبتی واصل و تصبیت مالکیت املاک مورد شمول، خواهد بود. اما عدم استقبال گسترده از این مقررات و کندی در اجرای آن ما را در پذیرش این استنباط با تردید اساسی مواجه می سازد. اجمال در قوانین موجد این شیوه ثبتی و عدم تصریح به تشکیل چنین گروهی در قالب مفاد این قوانین این تردید را افزون تر می نماید. بنابراین به این نتیجه می رسیم که اولا منظور واقعی تدوین کنندگان آئین نامه خلق چنین نهاد قدرتمندی در بدنه ادارات ثبت نبوده است. ثانیا با فرض پذیرش خلاف این منظره با توجه به اصول کلی حقوقی تردیدی نداریم که مقررات آئین نامه نمی تواند فراتر از مفاد قانونی باشد که به آن مشروعیت داده است.

1.طبق بند الف ماده 1 آئین نامه مزبور اعضای این هیئت در مراکز استان ها شامل رئیس دادگستری ( رئیس دادگاه تجدید نظر کنونی) و در غیاب وی دادستان استان، مدیر، کل اداره تعاون و امور روستاها ( مدیر کل جهاد کشاورزی و یا امور اراضی استان) رئیس ثبت منطقه ( مدیر کل ثبت اسناد املاک استان) است و جلسات آن در اداره کل ثبت استان تشکیل می شود. در استان هایی که مناطقی از آن به صورت فرمانداری کل اداره می شود هیئت مزبور در آن حوزه مطابق بند (ب) از ماده مذکو با ترکیب رئیس دادگستری و در غیاب وی دادستان شهرستان و اگر در مرکز فرمانداری کل دادگاه شهرستان نباشد، با رئیس دادگاه بخش رئیس اداره تعاون و امور روستاها ( رئیس اداره جهاد کشاورزی کنونی) و رئیس اداره ثبت اسناد و املاک در اداره ثبت محل قابل تشکیل است.

2.علاوه بر حل اختلاف نسبت به تحدید املاک مشمول طبق ماده 145 قانو نثبت موارد دیل از دیگر وظایف این هیئت است: و… ب – رسیدگی و صدور دستور مقتضی در مورد هر گونه اشتباهی که در آگهی  الصاقی یا عملیات تحدیدی که طبق ماده 144 این قانون انجام می گیرد ج – تشخیص و تعیین قاوم مقام قانونی زارع انتقال گیرنده در صورتی که انتقال گیرنده فوت کرده و یا طبق مقررات اصلاحات ارضی از او خلع ید شده باشد. د ) تشخیص نوع اعیانی زراعی و تعیین مالک آن و همچنین تشخیص مستثنیات قانونی بر اساس مقررات اصلاحات ارضی برای اراضی مکانیزه و تعیین مالک آن در صورت وجود اختلاف.

1. ( کاتوزیان، 1385،ص 19)

2.( جعفری لنگرودی، 1388، 195 و 196).

1.همان منبع