ابزارهای نظام عینی
یکی از مهم ترین وظایف نظام عینی،امنیتی است که نظام مزبور به مالک قطعه زمین ثبت شده اعطا می کند.
گفتار سوم.قانونگذاری مناسب
موفقیت در ایجاد و حفظ نظام عینی نیازمند قانون گذاری مناسب به عنوان زیر بنایی برای اجرای آن است.قانون مناسب برای نظام باید نه تنها خط مشی حکومت را منعکس کند بلکه بایستی قابلیت اعمال و اجرا را داشته باشد.قانون وضع شده باید کاملا” مبتنی بر نیازها و شرایط محلی باشد.اتخاذ بی چون و چرای قانونی که در کشوری به گونه ای رضایت بخش عمل کرده است،در کشوری با شرایط متفاوت ممکن است منجر به یک مطابقت اجباری که ثابت شده غیر عملی است شود به عنوان مثال در سه ایالت در کانادا،قانون ثبت مالکیت زمین بر اساس نظام عینی در دهه 1970 تصویب شد که تنها در یکی از این ایالات با توجه به وضعیت آن ایالت این قانون تصویب شده بود که تنها قانون مزبور در همان ایالت توانست به خوبی عمل کند.به دنبال ثبت ابتدائی مالکیت یک قطعه،قانون باید ثبت همه معاملات آتی آن را الزامی نماید والا وضعیت صحیح برای ثبت اموال شهری مبتنی بر نظام ثبت عینی صورت گرفت اما علی رغم ایجاد موفق این نظام،تضمین کافی برای قطعیت و تثبیت مالکیت را که از آن انتظار می رفت اعطا نکرد.زیرا بر اساس این قانون،دارنده مالکیت ثبت شده می تواند بدون نیاز به ثبت ،ملک را منتقل کند و بدین ترتیب اطلاعات ثبت شده ناقض و غیر قابل اطمینان خواهد شد و هدف اصلی که برای ثبت ایجاد شده بود از بین می رود.
گفتار چهارم.بررسی روش کاداستر
کلمه کاداستر اصطلاح تکمیلی برگرفته از کلمه لاتین CAPITASTRUM است که یونانی ها و رومیها برای تعیین محدوده زمین ها و میزان اخذ مالیات به کار می بردند. در قرن هجدهم در کشورهای صنعتی، همپای تحولات اقتصادی و اجتماعی نحوه استفاده از زمین ( کاربری زمین ) و تعیین مشخصات آن مورد توجه خاص قرار گرفت و به تدریج روشها و تکنیک های دقیق تری برای ثبت مشخصات زمین و مالکیت آن به کار گرفته شد.[1]که تحت عنوان کاداستر معروف گردید.[2] در واقع کاداستر تایید جغرافیایی مرزها به طور صحیح و به گونه ای که موثر در رسیدن به اهداف ثبت مالکیت زمین باشد، است. بنابراین استفاده از کاداستر دسنیابی به یک نظام اطلاعاتی را که شامل دو قسم اطلاعات است فراهم می کند : یک قسم، نقشه های جغرافیایی که نشان دهنده سایز و موقعیت همه قطعات زمین هستند و قسم دیگر متن ثبت شده ای که شامل وضعیت حقوقی هر قطعه زمین می باشد .ثبت زمین و کاداستر ارتباط قوی ای با هم دارند و می توانند مکمل هم باشند. این ارتباط به اندازه ای است که برخی ترکیب نظام عینی و کاداستر را سبب ایجاد یک نظام جدید ثبت املاک دانسته اند و از آن با نام های مختلفی چون (( نظام جامع ثبت زمین)) (( نظام کاداستر )) (( نظام مدیریت زمین )) یاد کرده اند.
به نظر می رسد،یاد کردن از کاداستر به عنوان یک نظام جامع ثبت زمین و یا مدیریت آن چندان صحیح نیست. چه آن که کاداستر صرفا یکی از ابزارهایی است که در نظام ثبت عینی برای رسیدن به اهدافش کاربرد دارد و بر اساس چهارچوب های کاداستر از نظام مزبور انتظار می رود تا بتواند اختلافات مرتبط به مرزها حدود و مالکیت قطعه زمین را کاهش داده و حتی رفع کند. چنانکه در نقاطی که از این ابزار استفاده شده است، اختلافات در خصوص حدود و مرزهای مالکیت کمتر می باشد.
بند اول.انواع کاداستر
سه گونه اساسی برای کاداستر متصور است :
کاداستر حقوقی
کاداستر مالی
کاداستر چند منظوره
که در هر کدام از انواع فوق، متناسب با هدفی که دنبال میکنند، دقت معینی را برآورده میسازند.
الف.کاداستر حقوقی
در این نوع کاداستر، اطلاعات ضروری را برای تبادل و یا انتقال زمینها تهیه میکنند. همچنین حدود و مرزهای دقیقی از قطعات زمین را مشخص میسازند که تمام حقوق و ادعاهای ملکی را در بردارد.در آن، محل، اندازه و گاهی قیمت و مالکیت قطعات زمین برای هدف خاصی که همانا جمع آوری مالیات املاک است، مشخص میشود.
- (آیت اللهی،1385،ص 12)
2.کاداستر را می توان به عنوان مجموع عملیاتی تعریف نمود که به جمع آوری و ثبت اطلاعات پایه در خصوص املاک و همچنین تعیین حدود املاک به منظور تعیین و تثبیت مالکیت ها با ترسیم نقشه در یک سیستم واحد و یکپارچه با مختصات دقیق در سراسر کشور می پردازد ( اسکافی، 1382،ص 165)
1.Legal Cadastre
2.Fiscal Cadastre
3.Multi - Parpose Cadastre
ثبت حقوقی املاک
در واقع به کلیه پردازشهایی که به ثبت رسمی حقوق املاک با استفاده از اسناد یا عناوین حقوقی میپردازد، ثبت حقوقی املاک اطلاق میشود. این ثبت، جوابی به سؤالات چطور؟ و چهکسی؟ است. ثبت حقوقی املاک و کاداستر معمولاً تکمیلکننده هم هستند و مانند یک سیستم ارتباط داخلی عمل میکنند. تأکید ثبت حقوقی املاک بر روی حقوق مالک است، در صورتی که تأکید کاداستر بر روی خود ملک میباشد. شایان ذکر است، در ممالک در حال پیشرفت، موفقیت در پیاده نمودن و نگهداری سیستمهای ثبت حقوقی املاک به مقدار زیادی به داشتن اطلاعات کافی،آموزش صحیح و سازماندهی درست بستگی دارد و در ممالکی مانند ایران این موضوعات باید بیشتر مورد توجه قرار گیرند. (عباس زاده، 1390،ص 21)
ج.رابطه بین کاداستر و ثبت زمینی
هدف اولیه کاداستر در بسیاری از کشورهای اروپایی اخذ مالیات بوده، ولی در زمان کنونی، هدف نهاییتنها گردآوری مالیات نیست و ثبت حقوقی نیز مد نظر است. موقعیت کاداستر به عنوان ثبت سیستماتیک، امروزه این امکان را به ما میدهد که در کاداستر، ثبت حقوقی، مالی و دیگر مسائل اداری و اهداف طراحی را در نظر بگیریم. وابستگی بین ثبت حقوقی و کاداستر باعث شده که واژه کاداستر به صورتهای مبهمی به کار رود و در تمام پردازشهای کاداستر و مسائل حقوقی و امور مربوط به زمین مورد استفاده واقع شود. این لغت اغلب گیج کننده است و حتی ارتباط بین کاداستر که مساحت و موقعیت را بیان میکند و ثبت حقوقی که تملک (مال چه کسی بودن) و چگونگی این تملک را بیان میدارد، مبهم و تیره است. در اروپا، کاداستر به معنای یک ارزیابی و طبقه بندی سیستماتیک از زمین، تحت کنترل یک دولت مرکزی به وسیله نقشههایی از قطعات زمین میباشد که بر مبنای نقشه برداریهای توپوگرافی طراحی شده و بر طبق قطعات زمین در دفاتر ثبت، رکورد شدهاند. بنابراین، کاداستر به عنوان نوع خاصی از ذخیره اطلاعات زمین معنا میشود که توسط نقشهها پشتیبانی میگردد و نه تنها شامل منطقه و نوع کاربری زمین برای هر قطعه میشود، بلکه اطلاعاتی از قبیل اطلاعات مالکیت و ارزش زمین را نیز دربرمیگیرد.
د.ثبت زمینهای کشاورزی و مزروعی در دیگر کشورها با روش کاداستر
اکنون به سراغ کشورهایی میرویم که به نوعی سیستم کاداستر دارند. چه نوع رابطه درونی بین کاداستر و ثبت زمین در این کشورها وجود دارد؟ کوشش بر این است که پاسخ این سؤال را در یابیم. هدف از کاداستر فرانسه بر طبق رهنمودهای ناپلئون عبارت بود از نقشهبرداری. بیش از صد میلیون قطعه زمین، طبقه بندی قطعات آن از نظر حاصلخیزی خاک و برآورد ظرفیت تولید هریک، فهرست نمودن کلیه قطعات مجزای زمین تحت نام مالک آن، تعیین کل ظرفیت تولید، کل عایدات و بنابر کلیه این برآوردها ایجاد رکوردی که بتواند به عنوان مبنایی برای ارزیابی آتی به کار رود…
برجستهترین و مهمترین بخش این کار، نقشه برداری بود که مبتنی بر نقاط کنترل تعبیه شده توسط مثلث بندی زمینی بود. قطعات زمین در درون هر قسمت روی یک پلان با مقیاس 1:2500 یا 1:1250شمارهگذاری میشود. بنابراین، یک شناسایی دقیق در مورد کلیه زمینها در سطح کشور حاصل آمده، از آنجا که هدف و منظور صرفاً مالیاتی بود، بنابراین طبیعی است که قطعات زمین بر حسب نام مالکان شمارهگذاری شوند. کاداستر ملی فرانسه در سال 1850 به اتمام رسید. هر چند از کاربری آن به سرعت کاسته شد و این امر ناشی از بهنگام نشدن رکوردها و به روز درنیامدن نقشههای کاداستر بود! الگوی فرانسوی به سرعت در تمام اروپا گسترش یافت. در اکثر ایالات آلمان، هلند و دانمارک نقشهبرداری کاداستر در زمان به نسبت کوتاهی، به دنبال فرانسه به پایان رسید.
موضوعاتی که مانع پیشرفت کار شود، به راه اندازی سیستم از طریق گردآوری رکوردها چندان ارتباطی ندارد، بلکه بیشتر به نگهداری و بهنگام کردن منظم ثبت رکوردها بستگی دارد.
در صورتیکه رکوردها و نقشههای یک سیستم به طور مرتب و پیوسته اصلاح و تجدید نظر نشود، به زودی ارزش و اعتبار خود را از دست خواهد داد. در بسیاری از کشورها ارتباط میان کاداستر و ثبت زمین شکل گرفت، به صورتی که ابتدا توسط شناسایی دقیق املاک ارائه شده در کاداستر و در درجه دوم با توجه به این حقیقت که کاداستر میتوانست به عنوان گواه مالکیت مورد استناد و استفاده قرار گیرد.
تحقیقات به عمل آمده از طرف دفتر بینالمللی کاداستر و رکوردهای زمین نشان میدهد که عملاً کلیه کشورهای دارای کاداستر، سیستمی از ثبت زمین را نیز دارند که ملک مورد نظر توسط شرح آن در کاداستر شناسایی میگردد، هرچند در اینجا فرض بر این است که سیستم کاداستر کامل است، البته این فرض در بسیاری از کشورها صحت ندارد، مثلا در اسپانیا ،پرتغال و سایر کشورهای امریکای لاتین، ثبت اسناد عملاً مستقل از کاداستر و فاقد شناسایی دقیق است.
1.Deeds
2.Titles
3.Land Registration
1.(عباس زاده، 1390،ص 25)
تکمیل و توسعه کاداستر کامل و کارآمد بر تحول و تکمیل سیستمهای ثبت قانونی زمین نیز تأثیر گذار است. کشوری که سیستم کارآمد ثبت زمین خود را تکامل بخشیده، ممکن است این تمایل را داشته باشد تا سیستم خود را با نقشهبرداریهای کاداستر و تألیف و تنظیم نقشههای ثبتی اندکس شده، از نقشههای موجود عکسهای هوایی تکمیل شده با نقشه برداریهای زمینی و غیره ارتقا دهد. این تمایل در کشورهایی مانند زلاندنو و ایالاتی چند از استرالیا آشکار دیده میشود. به عنوان گام نخست ،داراییهای ثبت نشده رکورد گردیدند. سپس نقشههای مختلف و متفرق با هم تلفیق شدند و مناطقی که قبلا نقشهبرداری نشده بودند، به دقت شناسایی و به کمک نوعی نقشه برداریهای شماتیک علامت گذاری و تحدید حدود شدند، سپس نقشههای اندکس ثبتی، آماده شده و به شبکه کنترل کشوری پیوستند. (السان،1385،ص 65)وجود تفاوت و اختلافها در شرایط اولیه،استراتژیها و مراحل توسعه باعث بروز تفاوتهای قابل ملاحظه و مهم در انواع و ترکیبات سیستمهای کاداستر و ثبت زمین در سراسر جهان گردیده است. بسیاری از کشورهای جهان سوم و حتی کشور صنعتی پیشرفتهای مانند آمریکا از این نظر بسیار ضعیف و از سیستمهای کامل اطلاعاتی زمین دور هستند. کشورهایی نیز وجود دارند که سیستمهای آنها به تمامی کشورشان را فرا میگیرد، لیکن از نظر ساختار اصلی سیستمها متفاوت هستند. در کشورهایی مثل سوئد ممکن است ثبت اموال غیر منقول مبنای شناسایی داراییها باشند که ضمناً اطلاعاتی در مورد شرح شناسایی منطقه و نوع بهره وری از زمین و مبدأ و ماهیت مالکیت به دست میدهند. بر این مبنا ثبتهای دیگری را میتوان بوجود آورد، مخصوصاً برای مقاصدی چون ارزیابی و گردآوری مالیاتها، ثبت زمین و نظایر آن. کشورهای دیگر ممکن است سیستم خود را بر مبنای ثبت قانونی زمین و با نقشههای پشتیبان یا بدون این گونه نقشهها بنا نهند. در این نوع ثبتهای مربوط به زمین، پلانها و نقشههای نظام یافته و دقیق کاداستر ممکن است تکامل یافته باشند. با این تفاسیر، کشورهای دیگر ممکن است اول یک سیستم قانونمند کاداستر را برای مقاصد مالیاتی، ایجاد کرده باشند، در حالی که هنوز ثبت قانونی زمین و املاک به صورت پراکنده و بدون ارتباط با کاداستر بوده و در مرتبه دوم اهمیت قرار میگرفت. در این کشورها احتمال دارد که دوایر ثبت زمین به تدریج از واحد کاداستر زمین در شناسایی محدود املاک استفاده کرده باشند و در نهایت به سمت تکامل در جهت سیستمهای ثبت با نام و با ورودی ویژه برای هر واحد کاداستر زمین خود را وفق داده باشند.نباید به هیچ کشوری توصیه کرد که برای توسعه در ثبت زمین و ثبت املاک خود و سیستمهای اطلاعاتی مربوط به آن از طریق تقلید و دنبالهروی از همین مسیرهای پیچ در پیچ اقدام کند. سؤال مناسب میتواند این باشد: چگونه میتوان رکوردهای زمین را به بهترین نحو با نظم و ترتیب سازمان داد و سپس آن را حفظ و نگاهداری کرد تا حداکثر استفاده و بهرهدهی را در رسیدن به اهداف مختلف بدون متحمل شدن بار مالی و هزینههای سنگین تأمین کند؟ این سؤال حتی در مورد کشورهایی با قدمت بسیار در امر رکوردهای زمین صادق است. سیستمهای کاداستر دیگر تنها برای مقاصد مالیاتی مورد توجه نیستند و در اروپای غربی نیز مالیات زمین دیگر از آن چنان درجه اهمیتی برخوردار نیست، پیشرفتهای مربوط به ثبت زمین بسیار فراتر از هدف و منظور منحصر به فرد صیانت از حقوق و منابع خصوصی افراد بر زمین، تجلی کرده است. (امامی، 1370،ص 23)
با توجه به ساختارهای مختلف کاداستر کشورها، اکنون به بررسی سیستم کاداستر و ثبت زمین در چند کشور دیگر میپردازیم.
در کشور دانمارک مسئولیت این سیستم با وزارت کشاورزی بوده و هدف کلی آن نظارت بر اموری چون تفکیک و تجمیع اراضی و املاک و ارائه شناسههای یکسانی از اراضی و بطور کلی امور مربوط به اراضی و املاک میباشد. در واقع این سیستم پیشنیازی جهت اموری چون مدیریت زمینی، ثبت املاک و مالیات بندی اراضی و املاک میباشد. مواردی که در سیستم کاداستر ثبت میشوند عبارتنداز:
شماره قطعه زمین ـ شماره ده یا روستا یا شهر ـ شماره ویرایش فایل ـ آخرین تاریخ تصویب ـ شماره فایل ـ نوع در خواست (تفکیک ـ تجمیع و…) ـ مساحت به متر مربع ـ شماره قطعات داخل یک بلوک ـ رجوع به نقشه کاداستر ـ روش محاسبات کامپیوتری (مساحت و…) و مساحت خیابانهای خصوصی (در صورت وجود) در نقشههای کاداستری که برای کل دانمارک تهیه شدهاند. تفاوتی بین مناطق شهری و روستایی به جز مقیاس نقشهها وجود ندارد. در مناطق شهری مقیاسها800 :1 یا 1:1000 و در مناطق روستایی مقیاسها 1:4000 میباشند. سیستم ثبت املاک دانمارک بر عهده شهرداری بوده و اهداف کلی آن ثبت املاک در شهرداریها جهت قیمتگذاری، محاسبه و جمع آوری اطلاعات مالیاتی املاک جهت محاسبه مالیات بر اجاره و مالیات بردرآمد و… میباشند. این سیستم همچنین اطلاعات را برای سیستمهای مالیاتی مربوط دیگر فراهم میکند و برای کارهای آماری در سطح ملی در باب کاربریهای گوناگون وقیمت املاک نیز مفید است. در بسیاری از شهرداریها این سیستمها برای محاسبه و جمع آوری اطلاعات درباب پرداخت کنندگان مالیاتی و یا اطلاعات در مورد پرداخت حق آب، فاضلاب، برق و… میباشد.
- نقاط ژئودزی
1.اداره ملی کاداستر دانمارک
1.Management Land
2.Land Recording
پروژه توسعه کاداستر به وسیله بانک جهانی و اداره توسعه همکاریهای استرالیا پشتیبانی گردیده و اهداف زیر را مد نظر داشته است :
1 ـ دایر نمودن یک سیستم مرجع قضایی به وسیله ارتقای نقشه برداریهای شبکهای موجود و به کمک توسعه و گسترش کنترلهای ژئودتیکی.
2 ـ تولید نقشههای کاداستر در مناطق روستایی مبتنی بر نقشههای عکسی ترمیم شده که این عکسها عموماً در مقیاس 1:4000 بوده است، اگرچه وجود مقیاسهای بزرگتر در مناطقی که قطعات زمین کوچک هستند، ضروری است.
3 ـ تولید نقشههای شهری در مقیاسهای 1:1000 و 1:500 بنا به اقتضا و بر اساس عکسهای هوایی ترمیم شده در مناطقی که ممکن باشد.
4 ـ نقشه برداری زمینی مناطق توسعه یافته.
5 ـ ارتقای مکانیزمهای نگهداری دادههای زمین، ارزیابی داراییها و مالیاتبندی.
نارسایی و ضعف نقشههای کاداستر موجود، دسترسی به بهبود و پیشرفت در زمینه سیستم های اطلاعات مکانی را دچار اشکال مینمود. بسیاری از نقشهها بین 30 تا 50 سال بود که اصلاح نشده بودند. این احتمال وجود داشت که از اعمال تغییرات اساسی در قوانین و تکنولوژی به وسیله اعمال روشهای موجود اجتناب شود. در حالت کلی در نظر گرفتن محدودههای فیزیکی قطعات زمین به عنوان محدودههای قانونی پذیرفته شده بود. بنابراین استفاده از روش های عکسبرداری هوایی مدنظر قرار گرفت. در مناطقی که پوشش گیاهی از استفاده مؤثر آنها جلوگیری میکرد، روشهای ساده نقشه برداری زمینی به کار گرفته میشد. اعمال تغییرات به منظور به روز رسانی آنها به صورت افزایشی و تکاملی بود. در خصوص مناطق، اولویتهای زیر مد نظر بوده است :
1 ـ مناطقی که تهیه و تثبیت فهرست زمینها طرحهای توسعه کشاورزی را رونق میداد.
2 ـ مناطقی که زمینهای بدون سند زیادی در آنها وجود داشت.
3 ـ مناطقی که برنامه ریشه کنی فقر روستایی در آنها وجود داشت.
4 ـ مناطقی که تعداد دعاوی ملکی بر سر محدودهها بالا بود.
تمامی برنامههای طرح ریزی شده با احتیاط و دقت کامل زیر نظر بود تا این که ارزیابی درستی از تمامی هزینهها و منافع آن در دست باشد. مرور زمان مشخص نموده است که افزایش حاصل خیزی زمین همراه باثبات اجتماعی بیشتر، بیش از آنچه که مورد تعهد بود،توجیه پروژه را در برداشته است. همانطور که ملاحظه گردید، هدف اصلی کاداستر کشور تایلند، فهرست برداری از زمینها بوده و به نظر میرسد حتی راهکارهای اتخاذ شده دقیقاً در این راستا قرار داشتهاند. نتیجه آن که برای کارهای اولیه بخشی از برنامه ثبت زمین و کاداستر، اگر زمینها و منطقه به نسبت وسیع باشند، روش های فتوگرامتری به همراه عملیات زمینی باید به اجرا گذاشته شوند.
2.کانادا
ثبت زمین و سرویسهای اطلاعاتی یکی از تلاشهای شناخته شده در دهه اخیر در زمینه توسعه مفاهیم کاداستر چند منظوره در ایالات ساحلی کانادا بوده است. سواحل کانادا مشتمل بر 3 ایالت ساحلی کوچک است که در کل، 130 هزار کیلومتر مربع مساحت داشته و جمعیتی در حدود 7/1 میلیون نفر دارد. اقتصاد این ایالات مبتنی بر استخراج معادن، جنگلداری، ماهیگیری و کشاورزی است. سیستم تصرف زمین مطابق رسوم انگلیسی ـ آمریکایی بوده و ترتیبات اجرایی آن به صورت نقشهبرداری زمینی غیر منظم، توصیفات حد و مرزها و یک ثبت سند ابتدایی بوده است.
اولین مرحله فرایند طولانی مدرنیزه ساختن اطلاعات زمینی، تهیه گزارشی بود که به منظورهای زیر تهیه گردید:
سازماندهی و نظارت بر نقشهبرداری محدودههای ملکی با در دست داشتن سوابق کافی به طوری که بتوان محدودهها را بدون هرگونه مشاجره به هنگام کرد.
همچنین به منظور بهبود دقت نقشهها برای اهداف مالیاتی شهر، نقشهبرداریهای کنترلی به عنوان مرجع برای تهیه نقشههای خطی مورد نیاز بود و نقشهبرداریهای شهری و محدودهها میتوانست با نقشه برداریهای کنترلی تلفیق گردد. برنامه ایجاد نقاط کنترل شامل 4 مرحله بوده است :
1 ـ توسعه و متراکم سازی شبکه نقاط کنترل درجه 2.
2 ـ توسعه برنامه تهیه توپوگرافی و مسطحاتی بزرگ مقیاس، برای تمامی ایالات و معرفی نقشههای بزرگ مقیاس کاداستر.
3 ـ جایگزینی تدریجی سیستم ثبت املاک موجود با یک سیستم مبتنی بر کامپیوتر در تمام ایالات.
4 ـ ایجاد گزارشهای زمینی تلفیقی.
3.اروپای غربی
به دلایل تاریخی، تشابهات اساسی میان کاداسترهای کشورهای اروپای غربی وجود دارد. همه آنها به طریقی بر اصول کاداستر فرانسه پایهریزی شدهاند که توسط ناپلئون در اوایل قرن نوزدهم شناسانده و معرفی شده بود. اصل اساسی این بود که کاداستر باید از دو بخش اصلی تشکیل شده باشد. یک بخش تشریحی و کلمه به کلمه، و یک نقشه که نشاندهنده موقعیتها و مرزبندیهای تمام قطعات و واحدهای زمین باشد. نقشهها طی یک نقشهبرداری نظام یافته فنی قطعه به قطعه در چارچوب نقشهبرداریهای همگن کاداستر تهیه میشوند.
1.( دورنر ،1380،ص 112)
1.همان منبع
1.Land Ragistration And Information Serrice (L.R.I.S)
- همان منبع
مزایا و معایب نظام عینی
نظام ثبتی برای آن که بتواند به اهدافش دست یابد باید از مزیت سهولت دسترسی به اطلاعات صحیح و قدرت اثباتی برخوردار باشد.نظام ثبتی عینی از هر دو دیدگاه موصوف قابل اطمینان است.چه از حیث سهولت دسترسی به اطلاعات،اعمال حقوقی بر حسب نام اشخاص ثبت و ضبط نمیگردد.بلکه بر حسب مال غیر منقول موضوع آن ثبت می شود و به همین سبب هم آن را شیوه عینی می خوانند.در نظام عینی،در دفتر املاک غیرمنقول برای هر ملکی جایی ویژه است و هرگونه معامله ای که در مورد این ملک صورت میگیرد و نیز حقوقی که بر آن باراست در همان جا ضبط و ثبت میگردد.پس هرگاه شخص بخواهد در مورد ملکی به معامله ای دست بزند،می تواند با مراجعه به دفتر املاک غیرمنقول موصوف،به بهترین و دقیق ترین روش از وضع ملک منظور آگاه گردد و با اطمینان خاطر به معامله دست بزند.از حیث دلیلیت و قدرت اثباتی نیز،نظام ثبت عینی قابل اتکا است.چه آن که اعمال حقوقی مستلزم ثبت،زمانی ثبت میشودکه در صحت آن کمال موشکافی شده باشد. از جمله در مورد موقع ملک،حدود و مساحتش،نام کسانی که به عمل حقوقی راجع به آن دست زده اندواینکه آیا اعمال حقوقی از جانب مالک صورت گرفته است و صحیح و قابل ثبت است یا خیر،همه مورد بررسی قرار می گیرد.نتیجه ای که بر این بررسی و موشکافی مترتب است،آن است که معامله ای که در دفتر املاک ثبت میشود،دلیلیت و تاثیر کامل دارد و حق عینی از زمان ثبت،به منتقل علیه انتقال داده می شود وثبت است که ناقل حق شمرده میشود ویکی از اهداف ضبط و ثبت در این نظام،انتقال حق عینی است نه صرف اعلان انجام معامله،آنچه علی رغم این مزایا باعث میشود که این نظام در همه جا مورد استقبال واقع نشود،سرمایه و نیروی انسانی بسیاری است که برای نقشه برداری و ارزیابی همه سرزمین پیش از اجرای آن و همچنین بررسی درستی حق عینی متعلق به هریک از قطعات زمین در جهت ثبت تمامی آنها در دفتر املاک غیرمنقول بایستی صرف گردد.
بخش سوم.طرق نظام ثبت در حقوق ایران
فصل اول.نوع نظام ثبت املاک ایران
بررسی قوانین ثبتی در ایران چه قبل از تصویب قانون ثبت 1310 و چه بعد از آن نشانگر این امر است که در حقوق ایران ،همواره مبنا و ملاک ثبت،حق مالکیت نسبت به زمین بوده است نه مالک و دارنده آن،به عبارت دیگر،ثبت زمین در ایران ،فرایند ثبت کننده رسمی حقوق موجود در زمین از طریق حق مالکیت می باشد که این همان نظام عینی ثبت است که ملک غیرمنقول را موضوع و عنصر اصلی ثبت قرارمی دهد.
بنابراین در حقوق ثبت ایران،از زمانی که ثبت به شیوه نوین آغاز شد،نظامی که مبنا و ملاک ثبت قرار گرفت نظام ثبت عینی بود که با اقتباس از حقوق دول اروپائی در ایران رایج گردید.البته در اعمال این نظام در حقوق ایران دو روش عمده به کار گرفته شد که به ثبت عادی و عمومی معروف هستند.اما باید توجه داشت که استفاده از هریک از روش های مذکور،در ماهیت نظام ثبتی ایران تغییری حاصل نکرد و ثبت املاک در ایران همواره بر مبنای نظام ثبت عینی بوده و هیچ گاه مالک و دارنده حقۀ(نظام ثبت شخصی)مبنا و ملاک ثبت قرار نگرفته است.در آغاز ثبت املاک در ایران،هرچند این مزیت وجود داشت که نظام ثبت عینی مورد استعمال قرارگرفت ودرنتیجه از عیوب نظام ثبت شخصی بری بود اما از آنجایی که ثبت املاک و ثبت اسناد معاملاتی و انتقالات املاک ثبت شده الزامی نبود،نظام مزبور به خوبی نمی توانست به اهداف مورد انتظارش دست یابد.این عیوب کم کم قانون گذار را برآن رهنمون شد تا ثبت املاک را الزامی کند.اما صرف الزامی نمودن ثبت املاک هم نمی توانست نظام مزبور را در رسیدن به اهدافش یاری کند.چه آنکه ،هرچند اطلاعات مربوط به حق مالکیت قطعه زمین مورد بحث در آغاز به درستی ثبت می شد اما با گذر زمان و انجام معاملات غیررسمی،اطلاعات موجود در ثبت دیگر نمی توانستند بازگو کننده حقایق در خصوص ملک ثبت شده و مالک واقعی آن باشند.در نتیجه نیاز به این امر احساس شده که اطلاعات موجود در هنگام ثبت اولیه ملک بر حسب تغییرات و تحولات ایجاد شده در آن،به روز شوند والا بعد از گذر مدتی،عملا” منسوخ خواهند شد.همین امر سبب شد تا قانون گذار علی رغم اختیاری اعلام نمودن ثبت اسناد،ثبت تمامی حقوق و عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده در دفتر املاک را الزامی اعلام نماید.البته صرف ثبت معاملات و انتقالات بعدی ملک نمی توانست صحت اطلاعاتی را که در آغاز اعمال نظام ثبتی ثبت شده بودند،تضمیین کند زیرا ممکن بود پس از ثبت اولیه ملک،تغییراتی در حقوق و حدود آن از طریقی غیر از انتقالات و معاملات صورت گیرد.به عنوان مثال چند ملک ثبت شده ممکن است با هم تجمیع شوند یا ملک ثبت شده ای مورد تفکیک قرار گیرد.در حقوق ثبت ایران عمل تفکیک بوسیله اداره ثبت با توجه به مقررات قانون ثبت و بند 383 مجموعه بخشنامه های ثبتی صورت میگیرد.تمامی این تغییرات ناشی از تجمیع و تفکیک در اداره ثبت به ثبت خواهد رسید واطلاعات مربوط به ثبت املاک به صورت مستمر در حال به روز شدن هستند.
- همان منبع
2.(حاتمی، 1373،ص22)
1.(آذرپور ،1383،صص161،162)