مرجع صدور گواهی مالکیت

مطابق ماده 4 آئین نامه مذکور هرگونه پذیرش تقاضای ثبت اراضی کشاورزی منوط به صدور گواهی لازم از سوی اداره جهاد کشاورزی شهرستان محل وقوع ملک است که به منزله بلامانع بودن و عدم مغایرت با مقررات اراضی دولت، منابع ملی و اصلاحات ارضی و نیز عدم تداخل با مناطق چهارگونه تحت مدیریت سازمان حفاظت محیط زیست و سایر مقررات مرتبط است. وضع این پیش شرط نیز در مقررات مربوط به ثبت املاک ایران بی سابقه است. در عین حال باعث حصول اطمینان ادارات ثبت در پیگیری سایر مراحل و تشریفات ثبتی می شود و نیز باعث جلوگیری از صدور اسناد مالکیت معارض خواهد شد. بنابراین اقدام پیشگیرانه مطلوبی به شمار می آید و قطعا در اعتیار بخشیدن به اسناد مالکیت صادره و قضا زدایی بسیار مفید و موثر است.

گفتار دوم.بررسی قانون اصلاحات ارضی

با توجه به توصیفی ارائه شده درباره ثبت اراضی کشاورزی محرز است که این مقررات با روش ثبتی مزبور ارتباط و تداخل دارد. بنابراین این شائبه پیش می آید که وضع مقررات مذکور نوعی موازی کاری با این روش است. تشریح آن روش ثبتی و مقایسه می تواند به ما را به نتیجه مطلب برساند. (غجمی، 1354،ص32).اصلاحات ارضی به عنوان اصل اول از اصول انقلاب سفید ایران در زمان پادشاهی محمدرضا پهلوی با فلسفه ای خاص که از ابعاد مختلف سیاسی، اجتماعی، اقتصادی و حقوقی مورد تحلیل پژوهشگران قرار گرفته است با وضع قانون اصلاح قانون اصلاحات ارضی مصوب 19/10/1340 عملا به اجرا عملا به اجرا درآمد. پژوهشگران بنا به مقرراتی که طی بیش از یک دهه وضع و اجرا گردیده است و پایان اجرای آن قانونا 31/06/1351 است، این مقررات را به سه مرحله تقسیم نموده اند.

در طول اجرای این مقررات علاوه بر اراضی زراعی خارج از مستثنیات املاک خالصیه و موات نیز به منظور بهره وری و بالا رفتن سطح تولید ملی به دایره شمول این قانون افزوده شد. متعاقبا در زمینه ثبت املاک مشمول این مقررات قانون گذار در کنار سایر مقررات مورد نیاز مواد 142 تا 146 را در تاریخ 18/10/1351 به قانون ثبت الحاق نمود. این مقررات به چگونگی ثبت املاک مورد شمول، اختصاص داده است که از بسیاری جهات وجوه تمایز اساسی با مقررات ثبت عمومی دارد.

این روش ثبتی خاص، امتیاز ویژه ای به منظور تسریع در تثبیت مالکیت مالکین ( زارعیت صاحب نسق و باقیمانده مالکیت مالکین سابق) دارد. در طول دهه شصت و اوایل دهه هفتاد اجرای آن نسبت به املاک مورد شمول متروک ماند. فلذا قانون گذار را بر آن داشت تا با وضع ماده واحده ای موسوم به (( قانون صدور اسناد مالکیت اراضی مشمول اصلاحات ارضی در روستاها و شهرهای مشمول مصوب 11/07/1372 )) اعتبار این شیوه ثبتی را تاکید نماید.

1.طبق ماده 3 قانون حفاظت و بهسازی محیط زیست، مصوب 28/03/1353 و اصلاحیه  مورخه 24/08/1371 این اراضی شامل منطقه حفاظت شده، پناهگاه حیات وحش، آثار طبیعی ملی و پارک های ملی است.

2.ر.ک. ( دورنر ،1380، ص 13 تا 35 و 109 ).

3.( صفائی، 1382،صص 182 – 176 )و ( مومنی، 1359،، ص 256 – 247).

1.(غجمی، 1354،ص35)

اراضی مشمول قانون اصلاحات ارزی

در اراضی مشمول قانون اصلاحات ارزی موارد ذیل قابل ذکر است:

الف –عدم لزوم تنظیم اظهار نامه در حالی که در مقررات ثبت عمومی این اقدام به منزله پذیرش تقاضای ثبت بوده و ملک را از مجهول المالک بودن خارج می سازد.

ب – عدم لزوم انتشار آگهی های نوبتی در حالی که در مقررات ثبت عمومی برای جلوگیری از تضییع حقوق مدعیان احتمالی مالکیت انتشار آن در فرصت مقرر و به صورت صحیح الزامی است.

ج – مفروض بودن مالکیت زارع صاحب نسق  انتقال گیرنده نسبت به ملک مورد انتقال .

د- لزوم تحدید حدود نسبت به ملکی که سابقه تحدید حدود نداشته است اعم از آنکه مجهول بوده ویا مسبوق به پذیرش تقاضای ثبت و انتشار آگهی های نوبتی باشد.

ذ- عدم لزوم انتشار آگهی تحدید به صورت عمومی و یا اختصاصی که در ثبت عمومی این توالی برای تحدید حدود املاک از قواعد آمره است.

ر- لزوم استعلام از اداره تعاون و امور روستاها ( اداره جهاد کشاورزی کنونی) جهت تحدید حدود.

ز- لزوم انجام تحدید حدود پس از انتشار آگهی تحدید حدود به صورت (( الصاقی)) که صرفا با الصاق آگهی در معابر و محل وقوع ملک صورت می گیرد.

س- به منظور تحدید حدود دعوت از نماینده اداره تعاون و امور روستاها و نیز نماینده مراجع ذی صلاح نسبت به اموال عمومی ( از جمله ادارات منابع طبیعی در خصوص جنگل ها و مراتع ) که در مجاورت ملک مورد تحدید قرار دارند، الزامی است.

ش- عدم حضور نماینده و یا نمایندگان مزبور برای تحدید حدود ملک مانعی به شمار نمی آید.

ص- تا قبل از تدوین ماده واحده مذکور مصوب 1372 املاک مشمول جهت ثبت محتاج هیچ نوع هزینه ثبتی نبود و کاملا رایگان به ثبت می رسید. مقرر نمودن هزینه های ثبتی به موجب مصوبه اخیر الذکر و آئین نامه اجرایی آن مصوب 1374 بر خلاف فلسفه وضوع مقررات اصلاحات ارضی است.

وجه اشتراک و افتراق با مقررات ثبت اراضی کشاورزی؛وجه مشترک این دو روش در مال مورد ثبت یعنی( اراضی کشاورزی) است، ولی در سایر مقررات تفاوت های بارزی وجود دارد که بدین شرح اند:

الف – قلمروی مکانی املاک مشمول مقررات ثبت اراضی کشاورزی محدودتر از مقررات ثبت املاک مشمول مقررات اصلاحات ارضی است.

ب- مقررات اخیر الذکر صراحتا و به طور قطع و یقیین حوزه شمول و اجرای مقررات ثبت عمومی را تخصیص زده است. برای مثال در موردی که ملک مسبوق به سابقه ثبت نباشد، طبق ماده 142 قانون مزبور نیازی به انتشار آگهی های نوبتی ندارد و از طرفی در صورت عدم سابقه تحدید حدود نیز انتشار آگهی تحدید حدود به صورت عمومی و حتی اختصاصی مفهومی ندارد، بلکه به صورت (( الصاقی)) اطلاع رسانی می شود. در حالی که مطابق مفاد بندهای ((ج)) و ((د)) ماده 5 آئین نامه مذکور چنین امتیازاتی برای مالکین پیش بینی نشده است. با لحاظ ماده 5 و نیز آن قسمت از ماده 4 آئین نامه که دلالت بر بلامانع بودن از لحاظ مقررات اصلاحات ارضی دارد محرز است که این مقررات نه تنها تعارضی با املاک مشمول اصلاحات ارضی ندارد، بلکه محدوده اجرایی آن اراضی کشاورزی خارج از شمول مقررات مزبور است. بنابراین نسبت به املاکی که طبق مقررات اصلاحات ارضی برابر مواد 142 تا 146 قانون ثبت و ماده واحده ی مذکور قابل پذیرش تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت است، همان شیوه ثبتی خاص باید به اجرا گذاشته شده و از اعمال مقررات اخیر التصویب ( ثبت اراضی کشاورزی ) خودداری گردد. با این وصف در بند 7 از ماده 2 شیوه نامه مذکور اراضی نسقی نیز یکی از هفت مصداق  شمول (( مالکین قانونی)) بر شمرده شده است که با آئین نامه اجرایی به خصوص ماده 4 به شرحی که در مبحث قبلی عنوان شد مغایرت آشکار دارد.

2.به نظر می رسد فلسفه عدم انتشار آگهی نوبتی و در نتیجه عدم استماع دعوای مالکیت ناشی از این واقعیت است که مدعی مالکیت فرضی در این قبیل املاک همان مالک واقعی مورد تعریف موضوع مقررات اصلاحات ارضی است که نخست ملک خود ارا به دولت انتقال داده است و با این انتقال دیگر مالکیتی برای وی باقی نمانده است. سپس انتقال رسمی مالکیت از طریق دولت، به زارع صاحب نسخ صورت گرفته سات. دولت نیز بنا به اهداف عالیه ای که از این مقررات داشت ، بنا به تسامح این حق خو را اسقاط نموده است تا در اجرای این مقررات تسریع صورت پذیرد. در موردی که مالک مستقیما مبادرت به تقسیم و با فروش ملک زراعی خویش به زارع صاحب نسخ نموده است نیز ، قانون گذار مندرجات دفتر توزیع اظهارنامه نسبت به ملک مجهول را حمل بر درستی  نموده و انتقال رسمی را دلیل بر مالکیت برای منتقل الیه دانسته است.

1.(لمبتون،1339،ص60)

1. همان منبع

نقش نهاد جهاد کشاورزی

با وجود آنکه شیوه ثبتی موضوع این مقررات ظاهرا با الهام از روش ثبتی موضوع برنامه های توسعه از جهت به کار گرفتن نهادی در کنار ادارات ثبت به منظور پذیرش تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت تدیون شده است، لیکن بنا به شرح وظایف و اختیاراتی که در شماره های 7و 9 عنوان شد محرز است که تفاوت بسیار عمده ای بین آن دو وجود دارد. در آن روش ثبتی خاص بنیاد مسکن وظیفه ثبت نام و پذیرش اولیه درخواست های ثبت متقاضیان را داشته و راسا و یا با نظارت خویش اقدام به نقشه برداری قطعات مورد تقاضا نموده و در تنظیم گزارش کارشناسی و عضویت در هیئت حل اختلاف و اظهار نظر نقش مستقیم ایفا می کند اما در این شیوه نوین ادارات جهاد کشاورزی در اساسی ترین عملیات ثبتی نظیر احراز تصرف و ترسیم نقشه ملک مورد تقاضا نقشی ندارد. این اقدامات به وسیله ادارات ثبت اسناد و املاک به عنوان تخصصی ترین مرجع در پذیرش ثبت و صدور اسناد مالکیت املاک انجام می پذیرد. تنها در عضویت گروه یا هیئت حل اختلاف موضوع ماده 5 یکی از سه عضو از این اداره بوده و نقش ایفا می کند که این نقش نیز در جهت حل اختلاف و روند پذیرش تقاضای ثبت است. بنابراین بر خلاف بنیاد مسکن که وظایف محوله به آن نهاد موجبات موازی کاری و پایین آمدن کیفیت رسیدگی به درخواست ها به خصوص تصرفات متقاضیان و نقشه های ترسیمی را فراهم نموده است، این ادارات در چارچوب مواد 4و5 آئین نامه اجرایی کمک موثری در انجام بهینه امور قبتی ایفا می نماید.

بند دوم.موارد اصلاحی الزامی قوانین

برخلاف مراحل مقدماتی درخواست و پذیرش ثبت و نیز تعیین تکلیف پس از قبول تقاضا که مقررات مزبور درباره آنها ارائه طریق نموده اند، در مورد تعارض در تصرف اعتراض خارج از مهلت و قابلیت یا عدم قابلیت طرح دعوی نسبت به اسناد مالکیت صادره بر اساس این مقررات و مانند آن قانون و آئین نامه مربوط صراحتی ندارد با توجه به عدم مغایرت و تعارض مقررات مزبور با مقررات ثبت عمومی و اینکه در خاص بودن این شیوه نیز محل تردید است بر فرض هم که مجموعه مقررات ثبت اراضی کشاورزی را روش ثبتی خاص بدانیم بنابر اصول کلی حقوقی از این حیث که مقررات خاص د موارد غیر منصوص  نظر به  مقررات عام دارند به نظر می رسد همان مقررات ثبت عمومی را باید اعمال نمود. اگر مقررات مذکور را شیوه ثبتی خاص تلقی نکنیم در آن صورت نیز به طریق اولی باید به مقررات عام ثبت عمومی متوسط شد، زیرا در چنین حالتی این مقررات فقط جنبه تکمیل کننده دارند و با رعایت اصول و چارچوب آن احکام قانونی هام باید موارد مسکوت را پاسخ داد. مفاد بندهای ج و د نیز که به انجام عملیات مقدماتی ثبت با ادامه عملیات مقدماتی ناقص تاکید صریح دارد، بیانگر این استنباط است که قانون گذار نیز با وضع این مقررات شیوه های متفاوتی را برای ادامه عملیات ثبتی که برخلاف مقررات عام الشمول ثبت عمومی باشد، در نظر نداشته است.

مطالعه مقررات مذکور به خصوص ماده 5 آئین نامه دلالت بر این حقیقت دارد که این شیوه نیز به مانند روش ثبت عمومی از حیث اصول و قواعد اصلی در پذیرش تقاضای ثبت و چگونگی صدور سند مالکیت نظیر احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع انتشار آگهی های ثبتی ( حسب مورد نوبتی و یا تحدیدی و یا هر دو مورد) دادن فرصت اعتراض به مدعیان مالکیت بر املاک پذیرش ثبت شده و نیز مجاورین ملک و یا دارندگان حقوق ارتفاعی وجوه اشتراک این دو روش ثبتی است.

1.(اسکافی،1382،ص 167)

مأموران

با عنایت به مفاد ماده 1 قانون بکارگیری سلاح، مأموران مسلح مخاطب این قانون به دو دسته تقسیم می­شوند:

الف) مأموران مسلحی که برابر قانون استخدامی مربوطه جزء نیروهای مسلح می­باشند.

ب) مأموران مسلحی که نظامی نیستند و مشمول قوانین و مقررات استخدامی دستگاه­های متبوع خودشان می­باشند.

نیروهای مسلح، سازمان­هایی نظامی و انتظامی هستند که ­به منظور حراست از مرزهای کشور و مقابله با تجاوز دشمنان و همچنین ایجاد و حفظ نظم و امنیت درداخل کشور و مقابله با قانون­شکنان ایجاد می­شوند. به استناد قانون استخدامی ارتش، سپاه و نیروی انتظامی و قانون مجازات جرائم نیروهای مسلح[1]، نیروهای نظامی در کشور ما عبارتند از پرسنل ارتش، سپاه پاسداران نیروهای انتظامی، بسیج، ستاد کل نیروهای مسلح، وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح نیروهای مسلح برابر قانون استخدامی مربوطه دو وظیفه اصلی دارند: وظیفه اول مربوط به وظایف خاص نظامی آنان از قبیل مقابله با تجاوز به استقلال و تمامیت ارضی کشور است و وظیفه­ی دوم آنان اجرای وظیفه­ی ضابطین قضایی است؛ بدین شرح که در مواردی که شورای عالی امنیت ملی، تمام یا برخی از وظایف ضابطین را به آنان محول نمایند جزء ضابطین قضایی تلقی می­شوند. با عنایت به اینکه در ماده یک قانون بکارگیری سلاح آمده است که مأموران مسلح موضوع این قانون به منظور استقرار نظم و امنیت و جلوگیری از فرار متهم و یا در مقام ضابط قوه­ قضاییه یا سایر مأموریت­های محوله مجاز به حمل سلاح می­باشند لذا در زمانی­که مأمورین مسلح در مقام ضابط دادگستری باشند مکلفند قانون بکارگیری سلاح را رعایت نمایند. بعضی معتقدند قید سایر ماموریت­های محوله، شامل تمام مأموریت­های مأمورین می­باشد و در تمام مأموریت­ها مأمورین مشمول قانون بکارگیری سلاح هستند اما ­به نظر می­رسد سایر مأموریت­های محوله باید هم­ردیف و هم­سان و مشابه مأموریت­های در مقام ضابط دادگستری باشد مثلاً درگیری با دشمن در منظقه جنگی توسط نظامیان و نیز تیراندازی­هایی که در ارتباط با رزمایش­ها و آموزش­های رزمی و یا برابر مقررات آئین­نامه پاسداری انجام می­یابد موضوعی مستقل و دارای احکام خاص خود می­باشد که هیچ مشابهتی با موارد مذکور ندارد لذا این موارد از شمول مقررات قانون بکارگیری سلاح خارج­اند (حسینی،30:1387).

حسب تبصره ماده 1 قانون بکارگیری سلاح، مأموران مسلح وزارت اطلاعات در اجرای وظایف و مأموریت­های محوله قانونی مکلف به رعایت این قانون می­باشند. البته راجع به اینکه آیا کارکنان وزارت اطلاعات جزء ضابطین قوه قضاییه هستند یا خیر؟ باید گفت که قانون تأسیس وزارت اطلاعات جمهوری اسلامی ایران نه تنها اختیار ضابطین قوه قضاییه را به آنها واگذار ننموده بلکه به­ موجب ماده 4 قانون بکارگیری سلاح، کلیه امور امور اجرایی امنیت داخلی کشور را از وزارت اطلاعات سلب و بر عهده قوه قضاییه محول نموده است.

با وصف فوق کلیه امور اجرایی امنیت داخلی کشور بر عهده ضابطین قوه قضاییه است و وزارت اطلاعات حق هیچ­گونه مداخله­ای اعم از احضار و جلب اشخاص، دستگیری و انجام تحقیقات و غیره را ندارد.[2]

البته به موجب بند «ب» ماده 124 قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی دربرخورد با مفاسد بزرگ اقتصادی و سرقت میراث فرهنگی کلیه اختیارات ضابطین را داشته و تحت دستور مقامات قضایی عمل می کند. مستنبط از مجموع قوانین حاکم مأموران مسلح مشمول قانون بکارگیری سلاح عبارتند از:

1- کارکنان نیروهای مسلح اعم از نیروی انتظامی، ارتش و سپاه که به منظور استقرار نظم و امنیت و جلوگیری از فرار متهم یا مجرم و یا در مقام ضابط قوه ­قضاییه به تفتیش، تحقیق و کشف جرایم و اجرای احکام قضایی و سایر مأموریت­های محوله، مجاز به حمل و بکارگیری سلاح می­باشند (ماده 1 قانون بکارگیری سلاح).

2- مأموران مسلح وزارت اطلاعات در اجرای وظایف محوله قانونی (تبصره ماده 1 قانون بکارگیری سلاح) چنانچه پرسنل وزارت اطلاعات برخلاف مقررات تیراندازی نمایند، متأسفانه در قانون بکارگیری سلاح ضمانت اجرای کیفری معین نشده و به ­لحاظ اینکه پرسنل وزارت اطلاعات، نظامی محسوب نمی­شوند مشمول ماده 41 ق. م. ج. ن. م. نمی­گردند.

3- آن دسته از مأموران محیط­زیست که ضابط دادگستری می­باشند صرفاً هنگام انجام وظایف قانونی و در اجرای مأموریت­های محوله برای کشف و تعقیب جرایم در قانون حفاظت و بهسازی محیط­زیست در شمار نیروهای مسلح محسوب و مکلف به رعایت قانون بکارگیری سلاح می­باشند (ماده 16دستورالعمل خدمتی گارد محیط­زیست مصوب1/1/1375) به نظر می­رسد چنانچه مأمورین محیط­زیست بر خلاف مقررات تیراندازی نماید صرف­نظر از نتیجه تیراندازی (که ممکن است قتل یا جرح یا ایراد خسارت باشد) مشمول ماده 41 ق. م. ج. ن. م نمی­شوند زیرا این مأمورین، نظامی محسوب نمی­شوند.

بدیهی است سایر اشخاص و مأموران مسلح که مشمول قانون بکارگیری سلاح نمی­باشند مکلفند در هنگام تیراندازی اصول کلی و مشترک از جمله اصل ضرورت، تناسب و قاعده تحذیر را رعایت نمایند.

[1]- ماده 1 قانون مجازات مسلح: دادگاه­های نظامی به جرایم مربوط به وظایف خاص نظامی و انتظامی کلیه افراد زیر که به اختصار «نظامی» خوانده می­شوند رسیدگی می کنند: الف - کارکنان ستاد کل نیروهای مسلح جمهوری اسلامی ایران و سازمان­های وابسته. ب- کارکنان ارتش جمهوری اسلامی ایران و سازمان­های وابسته ج- کارکنان سپاه پاسداران انقلاب اسلامی ایران و سازمانهای وابسته و اعضای بسیج سپاه پاسداران انقلاب اسلامی. د- کارکنان وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح و سازمان­های وابسته. ه- کارکنان مشمول قانون نیروی انتظامی جمهوری اسلامی ایران. و - کارکنان وظیفه از تاریخ شروع خدمت تا پایان آن. ز- محصلان- موضوع قوانین استخدامی نیروهای مسلح - مراکز آموزش نظامی و انتظامی در داخل و خارج از کشور و نیز مراکز آموزش وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح.

[2] - (معاونت آموزس و تحقیقات قوه­قضاییه، 16:1389)

مرجع رفع اختلاف در سیر تقاضای ثبت اراضی مزروعی

عمده وجه افتراق به همان هیئت سه نفره مذکور در ماده 5 آئین نامه بر می گردد که اختیار رفع هرگونه اختلاف در سیر تقاضای ثبت تا مرحله پذیرش تقاضا را به این هیئت واگذار نموده است.

چنین اختیاری در مقررات قانون ثبت مصوب 1310 و اصلاحیه های بعدی آن به هیچ نهادی محول نشده بود. اختیارات و عملکرد این گوه هم عرض با اقدامات و عملکرد هیئت های نظارت ثبت استان ها و شورای عالی ثبت به نظر می رسد. ضمن اینکه تصمیم این هیئت قطعی بوده و هیچ نهادی در عرض یا طول آن هیئت حق نظارت و کنترل بر آن تصمیمات که در جهت حل اختلاف اتخاذ گردیده است ندارد و از این حیث از هیئت نظارت ثبت استان ها نیز اختیار عمل جامع تری دارند.

2.مزایا

با توجه به سابقه هشتاد ساله اجرای مقررات ثبت عمومی در ایران و وضع و اجرای مقررات خاص متعدد و تحولات سیاسی، اقتصادی و مدیریتی عمده در کشور که دگرگونی های اساسی در مورد مالکیت بر زمین و سایر اموال غیر منقول را به وجود آورده است این پیش شرط نقش بیار موثری در جلوگیری از صدور اسناد مالکیت معارض و تداخل با شیوه های ثبتی خاص و سایر مقررات مرتبط با زمین را ایفا می کند. مزیتی که در هیچ یک از روش های ثبتی پیشین مد نظر قرار نگرفته بود.

3.نهادهای قابل رجوع مردم برای حل اختلافات

وجود این گروه که بر خلاف هیئت های حل اختلاف مذکور در مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و قوانین برنامه های توسعه اولا ایفای نقش آن قبل از پذیرش تقاضای ثبت است و ثانیا به معنای واقعی کلمه به منظور رفع اختلافات فعالیت می کند ویژگی ممتاز دیگری است که با هیچ نهادی در روش های ثبتی پیشین قابل مقایسه نیست.

گفتار چهارم.تثبیت کاربری کشاورزی زمینهای مزروعی

پس از ثبت  ملک مطابق این شیوه علاوه بر تثبیت مالکیت اشخاص بر املاک مورد تصرف رسما کاربری این ملک در سوابق ثبتی به ثبت می رسد. بنابراین تقلب نسبت به قانون در زمینه فرار از مقررات تفکیک بدون اجرای مقررات مخصوص وبدون تغییر کاربری با تحویز نهادهای قانونی امکان پذیر نیست. در موارد تخلف اشخاص از قاوانین در جهت تبدیل اراضی کشاورزی به کاربر های غیر کشاورزی و مانند آن صدور سند مالکیت و سوابق ثبتی مربوطه برای اثبات ادعای نهادهای حافظ کاربری و مبارزه با ناقضان قوانین پیرلمون تبدیل کاربری کافی است.

بند اول.سند مالکیت مفروز

مقررات این شیوه دلالتی بر حفظ مالکیت متقاضی سابق و استمرار آن به آینده ندارد. مقررات مذکور بیانگر این واقعیت است که متقاضیان صبت نسبت به اراضی کشاورزی به میزان تصرفات مفروضی با جمیع شرایط نظیر صدور گواهی از اداره جهاد کشاورزی مطابق ماده 4 آئین نامه و تکمیل سلسله ابادی مالکانه و یا پس از حل اختلاف در موارد اختلافی موفق به اخذ سند مالکیت  مفروضی خواهد شد. فلذا دغدغه ای که به عنوان قسمتی از فلسفه وضع مواد 147 و 148 اصلاحی قانونی ثبت مصوب 1365 و اصلاحیه سال 1370 قانونی گذار را به وضع آن مقررات وادار نموده نسبت به اراضی کشاورزی مشمول این مقررات مرتفع گردیده است. عدم جامعیت قوانین موجد این شیوه ثبتی از یک سو و تدوین برخی مقررات در آئین نامه های اجرایی که به نظر فراتر از اهداف قانون گذار است و فاقد قانونی بودن مقررات مندرج در شیوه نامه مشترک که حتی از برخی جهات با آئین نامه های اجرایی مزبور نیز د تعارض است، باعث ایجاد معایب موثری در اجرای شیوه ثبتی مذکور شده است که اهم آن بدین شرح است:

عدم تعریف صریح از زمین کشاورزی واگذاری این تعریف به دیگر قوانین به شرح ماده 1 آئین نامه مصوب 1385 نیز بنا به اجمال آن مقررات راهگشا نیست.

عدم تعریف صریح از اعضای گروه حل اختلاف مندرج در ماده 5 آئین نامه تاسی از برخی روش های ثبتی  خاص بنا به تعریفی  که از آنها ارائه شد نمی تواند باعث رفع این نقیصه شود. بهتر است به مانند مقررات مربوط به هیئت تشخیص و یا مراجع اداری ثبت به وضوح تعریف گردند.

تداخل وظایف گروه موصوف با برخی وظایف هیئت های نظارت و شورای عالی ثبت.

عدم صراحت در تسری موضوع به معاملات عادی انجام شده بر روی اراضی مورد شمول.

ملاک قرار دادن اهداف اقتصادی در وضع چنین مقرراتی که جنبه حقوقی آن باید ارجح باشد، ایرادی نابخشودنی به قانونگذار است. تثبیت مالکیت املاک و صدور سند مالکیت نباید به عنوان ابزار توسعه اقتصادی و تامین بودجه سالانه کشور قرار گیرد بلکه می بایست از عوامل پیشگیری از اختلافات و یا به اصطلاح سردمداران توسعه قضازدایی باشد.

با بررسی معایب این  شیوه و با وجود نیاز شدید به مجوزهای قانونی نظیر مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و از طرفی دیگر در دسترس بودن این مقررات در حال حاضر تا حدود زیادی  می توان به دلایل عدم استقبال گسترده مالکین و ادارات ثبت و ادارات جهاد کشاورزی پی برد. عمده این دلایل از این قرارند:

عدم همکاری فنی و سریع ادارات جهاد کشاورزی نسبت به اجرای این مقررات البته وجود قوانین موازی متعدد به ویژه در حوزه تفکیک اراضی و اجرای برخی روش های ثبتی نسبت به جز و یا کل املاک مورد شمول نیز به آن دامن می زند.

1. همان منبع
2. همان منبع
3. همان منبع

1.(روحی،1380،ص 10)