وبلاگ

باتوجه به مطالب بالا هرچندتهیه کننده محترم گزارش جهت تاییدایرادخودبه ماده(۴۹)قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ومواد(۱۸) و(۳۰)قانون دفاتراسنادرسمی استنادکرده است که کاملا حائزاهمیت است ‚اما ازآنجایی که صدورسندنیزبخشی ازمراحل تنظیم سندوصدالبته درزمره فعالیت های اصلی دفترخانه می باشدلذادراین زمینه هیچ مقایرتی وتضادی وجودندارد که بتوان به عنوان یک نقص آن راموردتوجه قرارداد.
د) جایگزینی عبارت
ایرادشده است که عبارت “جستجوی پرونده های باز” جایگزین عنوان “کارتابل پرونده های باز"گرددتاضمن پاسداشت زبان پارسی مفهوم درست تری به ذهن متبادرگردد.
البته ضمن تائیدوتکریم نظرایشان شایدبتوان به عنوان یادآوری اشاره کردکه معمولایک فردباسواد که به عنوان کاربررایانه تعیین می شودانتظارمی رودکه ازعبارات مصطلح دراین زمینه آگاهی ودانش متوسطی نسبت به آن داشته باشد.
بند دوم : اشکالات فنی سامانه
الف)- امکانات مربوط به جستجوی سامانه ‚منطبق بارویه مرسوم درسایربرنامه هانبوده وعناوین لحاظ شده صحیح وکافی نیست .
ب)- نرم افزارفاقدامکان محاسبه هزینه های انواع اسنادمالی ازجمله اسناداتومبیل رهنی قطعی صلح واجاره به صورت مستقل وخارج اززمان تنظیم سنداست .علاوه براین سامانه هزینه های مربوط به صفحات بیشترونیزافرادبیش از۴نفروبه تبع آن مالیات برارزش افزوده آنها را محاسبه نمی کند.

ج)- اطراف سند(نوع متعاملین )منحصربه معامل ومتعامل نیست واشخاص ثالث تحت عناوین مختلف دراسنادمختلف دخالت دارند.اما دربرنامه موجوداشخاص واطراف سندبه طوردقیق پیش بینی نشده است .
د)- مسأله نمایندگی ووکالت ‚درکلیه اسنادبه دستی پیش بینی نشده است .زیرابعدازاینکه سمت شخص ‚تحت عنوان اصیل تعیین شد‚کلمه اصالتأ درجلوی مشخصات وی قیدمی شود.
ه)- پیش بینی وامکان تنظیم اسنادوکالت به صورت تفویضی ‚باتوجه به اهمیت بسزائی که دار‚ددرسامانه پیش بینی نشده است.
و) - تنظیم سندبرای اشخاص حقوقی اعم ازدولتی‚عمومی ویاخصوصی بااشکال مواجه است .زیرا اولأفیلدهای ایجادشده واجباری کردن اغلب آنها درموردتمام اشخاص مصداق ندارد.به عنوان مثال اشخاص حقوق دولتی ویا اشخاص عمومی وابسته به دولت به موجب قوانین ویااساسنامه های قانونی ایجادمی شوندوبدون نیازبه ثبت درمرجع ثبت شرکت هادارای شخصیت حقوقی هستند.بنابراین بایداجباردرج شماره ثبت وآگهی تغییرات درموردآنهامرتفع گردد.افزون براین فیلدایجادشده درموردنوع اشخاص حقوقی کلأمبتنی براشتباه است .این فیلدصرفأ ناظربرتقسیم بندی کلی اشخاص حقوقی است وبه هیچ وجه بیانگرماهیت حقوقی ونوع تمامی اشخاص حقوقی به ویژه شرکت های تجارتی نیست وظاهرشدن عنوان شخص حقوقی خصوصی غیردولتی /تعاونی درادامه مشخصات شرکت های تجاری درمتن سند‚به لحاظ حقوقی قابل توجیه نیست.
ز)- امکان ایجادعناوین خلاصه ومختصراشخاص سنداعم ازمعامل متعامل واشخاص ثالث شامل نام ونو ع اشخاص حقوقی جهت استفاده درمحل های موردنظرکاربربایدفرآیندتنظیم اسنادفراهم شود.
ح)- باتوجه به امکان بروزخطاواشتباه درکلیه فعالیت های انسانی بایدامکان اصلاح مواردجزئی (به تشخیص سامانه یاسردفتردریک دوره زمانی محدود)مانندشماره شناسنامه‚ تاریخ تولد‚پلاک خودروو….بدون تیظیم سنداصلاحی وباقابلیت پرینت مجددبه صورت صحیح وجودداشته باشد.
ط)- چنانچه به هردلیل قصدتغییرعنوان جقوقی یک سنددردست اقدام وجودداشته باشد‚صرفأتازمانی که پنجره اول تنظیم سندبازمی باشداین امکان وجودداردکه البته تغییرعنوان صورت نمی گیردوسیستم به طورخودکارسندی باهمین مشخصات ایجادونوع سندموردنظرراایجادمی کندوسندقبلی کماکان باقی است.درنتیجه این امرموجب بهم ریختگی وشلوغی پرونده های دردست اقدام وبروزاشتباه درتنظیم سندمی شودوعلاوه براین چناچه صفحه تنظیم سندبسته شود‚دیگرامکان تغییرنوع سندوجودندارد.
ی)- ازآنجاکه بعدازگذشت مدت کوتاهی حجم اسنادتنظیمی یادردست تنظیم دفاتربالا خواهدرفت لذاگزینه اسناددردست اقدام باشکل فعلی ‚عملأغیرکارآمدخواهدبود.
ک) - درحال حاضردرقسمت نمونه اسناداجبارامکان درج واستفاده ازیکی ازنمونه هافراهم شده وقابلیت استفاده ازدونمونه اسنادیابیشتردریک سندوجودنداردواین درحالی است که اسنادبراساس موضوع ‚مفادومندرجات وشروط متفاوتی دارندکه ممکن است دربعضی مواردچندین نمونه اسنادنیازباشد.
ل)- سیستم توا نایی تنظیم سندی که چندین نوع مال متفاوت موردمعامله قرارمی گیرد‚راندارد.برای مثال اگرموردرهن مال غیرمنقول ومنقول باشدسیستم قادربه تنظیم چنین سندی نیست. درموردوصایت‚ اجازه‚ تعهد‚وکالت و…نیزاینچنین است.ازاین گذشته درمورداسنادی که بیش ازیک نوع مال یکسان ماننددوفقره پلاک ثبتی‚ موضوع سندمی باشد‚سیستم قادربه ایجادآن نیست وباخطامواجه می شود.
م)- حساسترین قسمت دربین فرآیندهای تنظیم سند‚امرکنترل ممنوعیت های افراد‚پلاک ها ودیگرانواع ممنوعیت ها ست.
دراین فرآیندبایدباواردکردن حداقل مشخصات یک فردنظیر نام‚ ونام خانوادگی ونام پدر‚اسامی ازبانک ممنوعیت ها استخراج وبه طورخودکارنمایش داده شود.حال آنکه سامانه دراین خصوص بسیارناکارآمدعمل کرده وگاهی مشاهده می شودکه برای یک مورد‚چندین صفحه ممنوع المعامله به نمایش گذاشته می شودکه کاربربایستی به صورت چشمی ‚خودکنترل هارا انجام دهدکه این امرباهدف راه اندازی سامانه های هوشمندنرم افزاری درتقابل است .
ن)- درمواردی که شخص به دواعتباراسنادراامضا می کند‚برنامه دارای کارآیی لازم نیست .به عنوان مثال گاه دریک سندبیع اعم ازاتومبیل ویاملک ‚خریدارخوددارای وکالت ازطرف فروشنده نیزهست ودرواقع به دواعتبارعمل اقدام می کند واصالتا ازطرف خودوبه وکالت ازطرف فروشنده که درچنین حالتی بایدابتدامشخصات فروشنده تحت عنوان اصیل ثبت شده ومشخصات خریدارنیز به عنوان اصیل واردشودوسپس به منظورجلوگیری ازتکراربی موردمطالب ومشخصات‚صرفآموضوع وکالت خریدارازفروشنده ومستندات مربوط به سمت وی شامل شماره وکالت نامه وتاریخ ودفترخانه تنظیم کننده آن درجلوی مشخصات فروشنده قیدشودکه درحال حاضربرنامه فاقدچنین خصیصه ای است .ولی علیرغم اشکالات ظاهری برنامه می توان ازفضای فیلد"مواردلازم به ذکردیگر” دراین موارداستفاده کرد.الاین وصف چون عنوان این فیلددرمتن سندهمراه نوشته نیزظاهرمی شودشیوه کاریک دست نخواهدبود.
ص)-دو سامانه استعلام وخلاصه معامله ‚به صورت یک طرفه طراحی شده است وفقط ادارات ثبت قادربه گذاشتن پیغام برای دفاتربوده وامکان هیچ گونه پاسخگوئی برای دفاترلحاظ نگردیده است.^[۹۷]
لازم به ذکراست که درحال حاضرسازمان ثبت باتشکیل کارگروه های تخصصی درستادمرکزی سازمان واستان هاپاسخگوی سؤالات وابهامات دفاترمی باشدوضمن برقراری ارتباط باسازمان ازطریق پورتال به آدرسwww.ssaa.ir ونیزتماس باشماره(۶۳۴۸۵)آماده شنیدن نقطه نظرات ومشکلات آنها می باشد.مردم نیزمی توانندضمن تماس مشکلات خودرامطرح نمایند‚درزمینه ثبت سندباذکرشماره دفترخانه وسازمان هم اقدام به رفع مشکلات می نماید.ونیزبه منظورجلوگیری ازمشکلات هنگام ثبت آنی بانظارت سازمان دفاتراسنادرسمی رصدمی شوندودرصورت بروزمشکل راهکارهای لازم ارائه می شود.
ازطرفی‚درهنگام جمع آوری اطلاعات جهت تحقیق پیش رومشاهده گردیدکه سردفتران می توانند طی تماس تلفنی بامسؤلIT کانون دفاتراسنادرسمی اشکالاتی راکه هنگام ثبت باآن مواجه می شوندرامطرح نمایند که غالبأ هم رفع می گردد.
باتوجه به مسائلی که دراین بخش ازگزارش مرکزپژوهش مجلس مطرح گردیده است وگلایه وشکایت های سردفتران روز۲۶شهریورماه سال ۹۲رابایدبه عنوان یک روزتاریخی سخت درزندگی کاری سردفتران نام برد.دراین روزهشت هزاردفتراسنادرسمی درکشوربه یکباره واردسامانه شدندوترافیک سنگین اینترنتی وناکافی بودن پهنای بانداختصاص داده شده به این سامانه ‚سبب کاهش آمارتنظیم اسنادوسرگردانی مراجعین گردید.سردفتران اعتراض داشتندکه کلاس هایی که برای آموزش نحوه اجرای ثبت آنی درکانون سردفتران برگزارگردیده بود‚نه تنها درفاصله زمانی کوتاهی قبل ازاجرای طرح بود‚بلکه فقط به یکسری آموزش های کلی اکتفاگردیدکه کافی نبود.
فصل چهارم :جرائم ومجازات های مرتبط با ثبت اسناد
مبحث اول : تخلفات ثبتی ^[۹۸]
قانون ثبت درباب ششم که تحت عنوان جرائم ومجازات هاست چندموردراضمن مواد۱۰۱و۱۰۳ذکرکرده است که جنبه جزائی نداردوهمانطورکه درماده ۱۰۳ تصریح شده است فقط تخلف اداری محسوب می شوند.این کاردرحقیقت مسامحه درتعبیراست.
یعنی ازتخلفات اداری مشروحه درآن موادکه دردادگاههای اداری (فعلأهیاتهای رسیدگی به تخلفات اداری )رسیدگی می شودوارتباطی باقوه قضائیه ومراجع جزایی(اعم ازدادسراودادگاههای کیفری)نداردبه«جرائم »تعبیرکرده است.^[۹۹]
تخلفات ثبتی دارای ماهیتی متفاوت ازجرائم ثبتی ودرواقع یک تخلف اداری هستندکه اصلأ جرم نیستندوازطرفی ازلحاظ مرجع رسیدگی هم متفاوت هستند‚که ذیلأبه برخی ازآنان اشاره می شود:
گفتار اول : ثبت سندی که مفادآن مخالفت صریح باقوانین موضوعه مملکتی دارد.
برابرماده ۱۰۱ قانون ثبت ‚هرگاه یکی ازاعضاء ثبت اسناد واملاک سندی راکه مخالفت صریح باقوانین موضوعه مملکتی داشته باشد‚ثبت کندازیک سال تاسه سال خدمات دولتی منفصل خواهدشد.
گفتار دوم :ثبت سندقبل ازاحرازهویت متعاملین
برابرماده۱۰۲ق.ث.‚هرگاه یکی ازاعضاءثبت اسنادواملاک مرتکب یکی ازتخلفات زیرشود‚به یک سه سال انفصال ازخدمات دولتی محکوم می گردد:
بند اول : ثبت سندقبل ازاحراز هویت متعاملین بامتعهد
بند دوم : ثبت سند قبل ازاحرازاهلیت متعاملین با متعهد
بند سوم : ثبت سندقبل ازاحرازقابل ثبت بودن آن
مبحث دوم :جرائم مربوط به ثبت املاک
برابرباب ششم قانون ثبت درحوزه املاک ‚دونوع جرم وجوددارد:
گفتار اول : جرائمی که دارای عنوان مجرمانه خاص هستند
بند اول :معامله معارض
ماده ۱۱۷قانون ثبت می گوید:«هرکس به موجب سندرسمی یاعادی نسبت به عین یامنفت مالی (اعم ازمنقول یاغیرمنقول) حقی به شخصی یا اشخاصی داده وبعد نسبت به همان عین یامنفعت به موجب سندرسمی معامله تعهدی معارض باحق مزبوربنماید به حبس بااعمال شاقه ازسه سال تاده سال محکوم خواهدشد.»
براساس ماده۱۱۷ ق.ث.‚اصل برمعامله دوم است. یعنی اگرمعامله دوم باسندرسمی باشد‚معامله معارض نام دارد‚چه اینکه معامله اول باسندرسمی باشدیاعادی .نکته قابل توجه این است که اگرمعامله اول به صورت عادی باشدبایدقانونأ معامله صحیحی باشد.مثلأ معامله راجع به ملک ثبت شده‚اگربه صورت عادی واقع شود‚این معامله ‚معامله صحیحی نیست چون معامله راجع به ملک ثبت شده بایدبه صورت رسمی باشد.
اگرمرتکب معامله دوم راباسندعادی انجام دهد‚موردازشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت خارج است که دراین موارد مرتکب ممکن است به عنوان کلاهبرداریاباعنوان مجرمانه دیگری قابل تعقیب باشد.
بند دوم :دادن تصدیقات خلاف واقع
ماده ۱۰۳قانون ثبت می گوید:«هریک ازمستخدمین واجزای ثبت اسنادواملاک عامدأ تصدیقاتی دهدکه خلاف واقع باشددرحکم جاعل اسنادرسمی خواهد بود.»
هریک ازدوجرم فوق (بندهای الف وب )ازجرائم عمومی است که بدون شکایت شاکی خصوصی هم قابل تعقیب است وگذشت شاکی خصوصی موجب موقوفی تعقیب آنها نمی شود.
گفتار دوم :جرائمی که قانونگذار آنها رادرحکم جرائم دیگرقرارداده است
قانون ثبت برای کسانی که ملک دیگران را برای خود به ثبت دهند یا با ثالثی تبانی کنندوملک بنام شخص ثالث ثبت شود‚درمواردی مجازات کلاهبرداری تعیین نموده است.این جرائم به دوگروه قابل تقسیم می باشد:
بند اول : جرائم درحکم کلاهبرداری