مفهوم نظام ثبت عینی

نظام ثبت عینی یا ثبت مالکیت یا تورنس یکی از معروف ترین نظام های ثبت زمین است که نخستین بار در سال 1868 در استرالیای جنوبی اجرا شد.این نظام زمانی در استرالیا مطرح شد که عدم ثبت املاک خصوصا” از این جهت که دارای وسعت زیاد و اختلاف در مالکیت بودند،منجر به مشکلاتی می گردید وبه همین علت در این کشور مورد استقبال قرار گرفته و بعدها در ماداگاسکار،تونس،کنگو،سنگال و ساحل عاج و … اقتباس شد.در نظام عینی ثبت مال غیر منقول موضوع و عنصر اصلی ثبت است.بدین معنی که در هر منطقه که تصمیم به ثبت املاک گرفته میشود،آگهی ویژه نشر می یابد که در آن از تمام کسانی که خود را مالک ملک یا صاحب حقی در آن می دانند،خواسته میشود که ظرف مدت معینی مدعای خود را همراه با مستنداتش به اداره آگهی کننده اعلام کنند.اداره موصوف،برمبنای نقشه ای که تهیه میشود،با ملاحظه درخواست های رسیده ،به قطعه بندی رقبات دست می زند وبرای هر قطعه یک شماره شناسائی(پلاک)قرار می دهد وبه آن ملک،در آ خر کارثبت،یک یا چند صفحه در دفتر اختصاص می دهد که پس از انجام تشریفات گوناگون،مشخصات ملک،حدود ونام مالکان و صاحبان حقوق را در آن صفحه ثبت میکند و از آن پس هم،هر نوع تغییر و تبدیل حقوقی و قضایی در مورد آن ملک،به نحوی در آن دفتر درج میگردد.بدین ترتیب،هر خواهانی می تواند،با رعایت تشریفات از وضعیت کنونی غیر منقول منظور نظر خود،آخرین مالکش و حقوقی که دیگران بر آن دارند،آگاه شود.وجود پرونده ثبتی برای هر ملک و ثبت آخرین وقایع در آن پرونده و دفتر و قوه اثباتی دفتر املاک و جلوگیری از شیوع هرج و مرج در تملک غیرمنقول از ویژگی های نظام عینی ثبت است.

در نظام ثبت شخصی برای اطمینان از مالکیت واقعی یک فرد نیاز به احراز زنجیره مالکین اموال بود.در حالی که در نظام عینی،از آنجایی که هر معامله راجع به ملکی الزاما” باید در ذیل ثبت آن ملک ثبت شود،اثبات مالکیت به طور قطعی امکان پذیر است که از این امر به اصل آینه تعبیر شده است.بدان معنا که سند ثبتی ملک باید آینه تمام نمای حقوق و تعهداتی باشد که بر ملک ثبت شده تعلق گرفته است. همین اصل سبب شده در این نظام ،ثبت تمام معاملات راجع به ملک ثبت شده الزامی باشد.علاوه بر آن قطعیت حق مالکیت ثبت شده بوسیله دولت حمایت میشود،اگر ثبت اشکالی داشته باشد ومالکیت را به درستی منعکس نکند،طرف خسارت دیده غرامت خود را از دولت میگیرد که به اصل بیمه از آن تعبیر شده است.در نظام عینی فرایند انتقال و معاملات زمین ساده تر و کم هزینه تر می باشد وبه علت قابلیت اطمینانی که ایجاد می کند،بازار زمین از وضعیت بهتر برخوردار خواهد بود ویک سیستم ملی از اطلاعات زمین در این نظام ایجاد میشود که امکان برنامه ریزی برای منابع و ترقی فعالیتهای اقتصادی را فراهم می کند.

2.(السان،1385،ص58)

1. همان منبع