ابزارهای نظام عینی

یکی از مهم ترین وظایف نظام عینی،امنیتی است که نظام مزبور به مالک قطعه زمین ثبت شده اعطا می کند.

گفتار سوم.قانونگذاری مناسب

موفقیت در ایجاد و حفظ نظام عینی نیازمند قانون گذاری مناسب به عنوان زیر بنایی برای اجرای آن است.قانون مناسب برای نظام باید نه تنها خط مشی حکومت را منعکس کند بلکه بایستی قابلیت اعمال و اجرا را داشته باشد.قانون وضع شده باید کاملا” مبتنی بر نیازها و شرایط محلی باشد.اتخاذ بی چون و چرای قانونی که در کشوری به گونه ای رضایت بخش عمل کرده است،در کشوری با شرایط متفاوت ممکن است منجر به یک مطابقت اجباری که ثابت شده غیر عملی است شود به عنوان مثال در سه ایالت در کانادا،قانون ثبت مالکیت زمین بر اساس نظام عینی در دهه 1970 تصویب شد که تنها در یکی از این ایالات با توجه به وضعیت آن ایالت این قانون تصویب شده بود که تنها قانون مزبور در همان ایالت توانست به خوبی عمل کند.به دنبال ثبت ابتدائی مالکیت یک قطعه،قانون باید ثبت همه معاملات آتی آن را الزامی نماید والا وضعیت صحیح برای ثبت اموال شهری مبتنی بر نظام ثبت عینی صورت گرفت اما علی رغم ایجاد موفق این نظام،تضمین کافی برای قطعیت و تثبیت مالکیت را که از آن انتظار می رفت اعطا نکرد.زیرا بر اساس این قانون،دارنده مالکیت ثبت شده می تواند بدون نیاز به ثبت ،ملک را منتقل کند و بدین ترتیب اطلاعات ثبت شده ناقض و غیر قابل اطمینان خواهد شد و هدف اصلی که برای ثبت ایجاد شده بود از بین می رود.

گفتار چهارم.بررسی روش کاداستر

کلمه کاداستر اصطلاح تکمیلی برگرفته از کلمه لاتین CAPITASTRUM است که یونانی ها و رومیها برای تعیین محدوده زمین ها و میزان اخذ مالیات به کار می بردند. در قرن هجدهم در کشورهای صنعتی، همپای تحولات اقتصادی و اجتماعی نحوه استفاده از زمین ( کاربری زمین ) و تعیین مشخصات آن مورد توجه خاص قرار گرفت و به تدریج روشها و تکنیک های دقیق تری برای ثبت مشخصات زمین و مالکیت آن به کار گرفته شد.[1]که تحت عنوان کاداستر معروف گردید.[2] در واقع کاداستر تایید جغرافیایی مرزها به طور صحیح و به گونه ای که موثر در رسیدن به اهداف ثبت مالکیت زمین باشد، است. بنابراین استفاده از کاداستر دسنیابی به یک نظام اطلاعاتی را که شامل دو قسم اطلاعات است فراهم می کند : یک قسم، نقشه های جغرافیایی که نشان دهنده سایز و موقعیت همه قطعات زمین هستند و قسم دیگر متن ثبت شده ای که شامل وضعیت حقوقی هر قطعه زمین می باشد .ثبت زمین و کاداستر ارتباط قوی ای با هم دارند و می توانند مکمل هم باشند. این ارتباط به اندازه ای است که برخی ترکیب نظام عینی و کاداستر را سبب ایجاد یک نظام جدید ثبت املاک دانسته اند و از آن با نام های مختلفی چون (( نظام جامع ثبت زمین)) (( نظام کاداستر )) (( نظام مدیریت زمین )) یاد کرده اند.

به نظر می رسد،یاد کردن از کاداستر به عنوان یک نظام جامع ثبت زمین و یا مدیریت آن چندان صحیح نیست. چه آن که کاداستر صرفا یکی از ابزارهایی است که در نظام ثبت عینی برای رسیدن به اهدافش کاربرد دارد و بر اساس چهارچوب های کاداستر از نظام مزبور انتظار می رود تا بتواند اختلافات مرتبط به مرزها حدود و مالکیت قطعه زمین را کاهش داده و حتی رفع کند. چنانکه در نقاطی  که از این ابزار استفاده شده است، اختلافات در خصوص حدود و مرزهای مالکیت کمتر می باشد.

بند اول.انواع کاداستر

سه‌ گونه اساسی‌ برای‌ کاداستر متصور است‌ :

کاداستر حقوقی‌

کاداستر مالی‌

کاداستر چند منظ‌وره‌

که‌ در هر کدام‌ از انواع‌ فوق‌، متناسب‌ با هدفی‌ که‌ دنبال‌ می‌کنند، دقت‌ معینی‌ را برآورده‌ می‌سازند.

الف.کاداستر حقوقی

در این‌ نوع‌ کاداستر، اطلاعات‌ ضروری‌ را برای‌ تبادل‌ و یا انتقال‌ زمین‌ها تهیه‌ می‌کنند. همچنین حدود و مرزهای‌ دقیقی‌ از قطعات‌ زمین‌ را مشخص‌ می‌سازند که‌ تمام‌  حقوق و ادعاهای‌ ملکی‌ را در بردارد.در آن‌، محل‌، اندازه‌ و گاهی‌ قیمت‌ و مالکیت‌ قطعات‌ زمین‌ برای‌ هدف‌ خاصی‌ که‌ همانا جمع‌ آوری‌ مالیات‌ املاک‌ است‌، مشخص‌ می‌شود.

1. (آیت اللهی،1385،ص 12)

2.کاداستر را می توان به عنوان مجموع عملیاتی تعریف نمود که به جمع آوری و ثبت اطلاعات پایه در خصوص املاک و همچنین تعیین حدود املاک به منظور تعیین و تثبیت مالکیت ها با ترسیم نقشه در یک سیستم واحد و یکپارچه با مختصات دقیق در سراسر کشور می پردازد ( اسکافی، 1382،ص 165)

1.Legal Cadastre

2.Fiscal Cadastre

3.Multi - Parpose Cadastre