و میزان عرضه مسکن () تابعی از قیمت مسکن (ph) و بردار متغیرهای مؤثر بر عرضهی مسکن میباشد.
(۳-۸)
میزان تقاضای مسکن () را تابعی از ph: قیمت مسکن، m: حجم پول، p: شاخص تورم، Il: نرخ بهره بلندمدت، ps: شاخص قیمت سهام و pop: جمعیت قرار میدهیم.
(۳-۹)
و میزان عرضه مسکن () را تابعی از ph: قیمت مسکن، y: تولید ناخالص داخلی، Is: نرخ بهره کوتاه مدت در نظر میگیریم.
(۳-۱۰)
با مساوی قرار دادن عرضه و تقاضا قیمت تعادلی به دست می آید:
(۳-۱۱)
(۳-۱۳)
(۳-۱۲)
قیمت مسکن به نقدینگی (m) بستگی دارد و یکی از اهداف این مطالعه مشخص کردن علامت و میزان این وابستگی است. متغیرها را به شکل لگاریتمی تخمین میزنیم، با این کار میتوانیم ضرایب را به عنوان کشش تفسیر کنیم. بر این اساس مدل تجربی در چارچوب یاد شده بر اساس معادله زیر طراحی شده است:
(۳-۱۴)
که در آن:
Log (hpi): لگاریتم شاخص قیمت واقعی مسکن، Log (y): تولید ناخالص داخلی واقعی به میلیارد دلار، Log (m): لگاریتم نقدینگی واقعی به میلیارد دلار، Log (p): لگاریتم شاخص تورم به درصد، Log (Il): لگاریتم نرخ بهره بلندمدت به درصد، Log (Is): لگاریتم نرخ بهره کوتاهمدت به درصد، Log (ps): لگاریتم شاخص قیمت سهام وLog (pop): لگاریتم جمعیت به میلیون نفر میباشد.
در مدل مورد بررسی i نشان‌دهنده مقاطع (کشورها) و t نمایانگر زمان میباشد.
بر اساس مبانی نظری مطرح شده در فصل دوم انتظار میرود که نقدینگی و تورم و جمعیت اثر مثبت، نرخ بهره بلندمدت اثر منفی، تولید ناخالص داخلی، نرخ بهره کوتاهمدت و شاخص قیمت سهام میتوانند اثر مثبت یا منفی داشته باشند.
در بخش دوم کشورهای مورد مطالعه را به دو گروه تقسیم میکنیم، گروه اول کشورهایی که فاقد درآمدهای نفتی میباشند و گروه دوم کشورهایی که دارای درآمدهای نفتی میباشند، و تحت این شرایط به بررسی اثر درآمدهای نفتی بر قیمت مسکن و تاثیری که بر ضریب نقدینگی میگذارد میپردازیم. مدلی که برای این دو گروه تخمین زده می شود به شرح زیر است:
(۳-۱۵)
Log(oil): لگاریتم قیمت نفت به دلار میباشد.
۳-۶-۲- توضیح داده های آماری
توضیح متغیرهای موجود در مدل و منبع آماری آنها به شرح زیر است:
۱- شاخص قیمت مسکن (hpi)[84]: معیاری برای برای اندازه‌گیری تغییرات قیمت است زیرا به خوبی قیمت فروش مجدد یک واحد مسکونی مشابه را بیان می‌کند. اولین و مهمترین کانال ارتباطی بخش مسکن و سایر بخشهای اقتصادی از طریق اثر نوسانهای قیمت مسکن میباشد که به عنوان منبع اصلی نوسان ثروت مسکن تلقی می شود. تغییر قیمت مسکن به دلیل تغییر عوامل مؤثر بر عرضه یا تقاضای مسکن صورت میگیرد. آمار مربوط به قیمت مسکن در برخی از کشورها از بانک مرکزی و مرکز آمار کشورهای مورد مطالعه استخراج شده و در اکثر کشورها به علت فقدان این آمار در سایتهای آماری از محققان این کشورها بدست آمده است.
۲- تولید ناخالص داخلی واقعی (y): در میان شاخص های اقتصاد کلان، تولید ناخالص داخلی از اهمیت ویژهای برخوردار است زیرا نه تنها بعنوان مهمترین شاخص عملکرد اقتصادی در تجزیه و تحلیلها و ارزیابیها مورد استفاده قرار میگیرد، بلکه بسیاری از دیگر اقلام اقتصاد در محاسبه و برآورد آن محسوب میگردند. افزایش رشد GDP قیمتهای حقیقی مسکن را افزایش میدهد. شکوفایی مسکن همراه با دوره رشد بالای GDP و کاهش قیمت آن با رکود همراه است.[۸۵] داده های مربوط به تولید ناخالص داخلی از گزارشهای آماری OECD[86] و بانک مرکزی ایران استخراج شده است.
۳- نقدینگی (m): نقدینگی مجموع پول و شبه پول است. رشد گسترده پول مبتنی بر شوکهای نقدینگی (مازاد پول یا اعتبار که سازگار با ثبات قیمت در بلندمدت نباشد را شوک نقدینگی میگویند)، یکی از عوامل تحریککننده قیمت مسکن در حوادث ترقی قیمت است که به نوسانهای قیمت مسکن و بیثباتی مالی منجر می شود. داده های مربوط به نقدینگی از گزارشهای آماری OECD و بانک مرکزی ایران استخراج شده است.
۴- نرخ تورم (p): بطور کلی مازاد تقاضای کل نسبت به عرضه موجب افزایش سطح عمومی قیمتها میگردد، اما به افزایش سطح قیمتها تنها در صورتی که مداوم و خودافزا بوده و دارای حافظه طولانی مدت باشد، تورم اطلاق میگردد. این شاخص معیار سنجش تغییرات قیمت سبد ثابت و معینی از کالاها و خدماتی است که توسط خانوارها به مصرف میرسد و وسیلهای برای اندازه گیری سطح عمومی قیمتها در بازار خردهفروشی است. در کشورهایی که قیمت مسکن در آنها بسیار بالاست، بانک مرکزی با چالشهای فشار تورم مواجهند و همزمان به دنبال حداقل رساندن این افزایش هستند. بیثباتی تورم نهتنها موجب خدشهدارشدن اعتبار سیاستگذاران کلان اقتصادی به ویژه بانک مرکزی می شود بلکه تداوم آن می تواند موارد حاد بیثباتی سیاسی کشور را نیز موجب گردد.[۸۷] در ایران تورم نسبتاً بالا موجب می شود خانوارها به منظور حفظ قدرت خرید در بخش مسکن سرمایه گذاری نمایند زیرا این بخش از ریسک و بازدهی مناسب بلندمدت در مقایسه با سایر دارایی ها برخوردار است. برای شاخص تورم از شاخص تعدیل کننده GDP[88] استفاده شده است که برای کشورهای OECD از گزارشهای آماری OECD و برای ایران از بانک مرکزی استخراج شده است.
۵- نرخ بهره بلندمدت (Il): نرخ بهره بعنوان عامل مالی در بنیادهای اقتصادی نقش کلیدی دارد. نرخ بهره یکی از عوامل مهم تعیین کننده قیمت مسکن است و شواهد تجربی نیز این ارتباط را تأیید می کند. کاهش نرخ بهره به افزایش قیمت مسکن منجر می شود. اجماع نظر وجود دارد که یکی از عوامل مهم تعیین کننده افزایش قیمتهای مسکن در بسیاری از کشورها در چند سال گذشته، کاهش در نرخهای بهره در رکود اقتصادی اخیر است.[۸۹] مطابق تئوری نرخ بهره واقعی پایینتر باید قیمت مسکن را افزایش دهد.[۹۰] از نرخ بهره اوراق قرضه ۱۰ ساله دولتی به عنوان شاخص نرخ بهره بلندمدت استفاده شده است و منبع داده ها گزارشهای آماری OECD و بانک مرکزی ایران میباشد.
۶- نرخ بهره کوتاه مدت (IS): نرخ بهره سپرده شش ماهه به عنوان شاخصی برای نرخ بهره کوتاهمدت در نظر گرفته شده است و منبع آن گزارشهای آماری OECD، UNDATA و بانک مرکزی ایران میباشد.
۷- شاخص کل قیمت سهام (ps): بازار اوراق بهادار به عنوان بازاری جایگزین، جهت جذب سپردههای بانکها به عنوان منبعی مهم در جهت تجهیز اعتبارات بانکی مطرح میباشد و هر گونه رکود و رونق در این بازار به شدت با چند دوره وقفه، بازار مسکن و اعتبارات مسکن را تحت تأثیر قرار میدهد. از اینرو آگاهی داشتن از دوره های رونق و رکود بازار سهام می تواند تصمیم گیری در حوزه تقاضای مسکن و اعتبارات مسکن را تحت تأثیر قرار دهد. داده های این متغیر از گزارشهای آماری OECD و WDI استخراج شده است.
۸- جمعیت (pop): تقاضا برای سرپناه و هر کالای دیگر با تولد جامعه بشری ایجاد شده و همراه با افزایش جمعیت تشدید میگردد. تقاضای مسکن همراه با تشکیل تمدن بشری و شکل گیری جوامع مدنی بوجود آمد و توسعه پیدا کرد. با تشکیل زندگی اجتماعی انسان، تقاضای مسکن ایجاد گردید و با افزایش طبیعی جمعیت رشد یافت. تفکیک خانوارهای دستهجمعی، تغییرات در تقاضای مسکن ناشی از تغییر بعد خانوار، نیاز به استفاده از مسکن با کیفیت بهتر، تغییرات جمعیتی و مهاجرت خانوارها و نیاز به مسکن برای خانوارهای تازه تشکیل شده منابع مهم ایجاد تقاضای مسکن بوده است. جمعیت ۶۴-۱۵ به عنوان معیار جمعیت استفاده شده است و منبع داده ها گزارشهای آماری OECD و WDI میباشد.
۹- قیمت نفت (oil): وقتی درآمدهای نفتی افزایش مییابد، قیمت کالاهای قابل تجارت کاهش و قیمت کالاهای غیر قابل تجارت افزایش مییابد. افزایش ارزش پول ملی و ارزان شدن کالاهای وارداتی در مجموع موجب کاهش قیمت کالاهای قابل تجارت می شود، در مقابل کالاهای قیمت غیر قابل تجارت مانند زمین و مسکن افزایش مییابد و منابع از بخش قابل تجارت به بخش غیر قابل تجارت منتقل می شود. در کشورهای نفتخیز این اثر بسیار مهم است. داده های نفت از بولتن [۹۱]OPEC استخراج شده است.
۳-۷- تحلیل روند متغیرها
در ادامه سعی بر آن است تا روند تحوّلات متغیرهایی چون شاخص قیمت مسکن، نقدینگی، نرخ بهره، تولید ناخالص داخلی و قیمت نفت کشورهای OECD و ایران مورد بررسی قرار گیرد، تا با شناختی بیشتر به تخمین مدل در فصل آینده بپردازیم.
۳-۷-۱- شاخص قیمت مسکن
قیمت واقعی مسکن در اقتصادهای صنعتی، افزایش و کاهشهای ممتدی را طی ۳۵ سال گذشته تجربه کرده است. متوسط قیمت واقعی مسکن در ۲۱ کشور افزایشهای طولانی به دنبال کاهشهای طولانی را نشان میدهد و اکثر کشورها در چند سال گذشته افزایش سریع قیمت مسکن را تجربه کرده اند. خطوط عمودی در پیوست شماره (۲)، (صفحه ۱۴۳)، نقاط اوج قیمت را برای هر کشور نشان می دهند. برای تمامی کشورهای مورد بررسی، چهل نقطه اوج شناسایی شده است، در هر کشور حداقل یک اوج و در برخی از کشورها سه اوج طی سالهای ۲۰۰۹-۱۹۸۰ وجود دارد. به طور متوسط قیمت واقعی مسکن در حدود ۲۸% پنج سال قبل از یک اوج افزایش یافته و ۲۲% پنج سال بعد از یک اوج کاهش یافته است. در ژاپن قیمت واقعی مسکن از سال ۱۹۹۱ روند کاهشی داشته است. داده های قیمت چندین کشور روند رو به رشد دارند، از دهه ۱۹۸۰ انتظار میرود روند مثبت در قیمت واقعی مسکن در کشورهایی با رشد جمعیت ملاحظه شود. رشد جمعیت چگالی موجودی مسکن را افزایش میدهد و این اثر با روند رو به رشد شهرگرایی در اکثر کشورها تشدید می شود. با افزایش چگالی، مسکن نسبتا کمیاب می شود و قیمت نسبی آن افزایش مییابد.
نمودار ۳-۱: قیمت واقعی مسکن در کشورهای منتخب
در طی بسیاری از نوسانهای قیمت مسکن قبل از ۱۹۸۵، بانکهای مرکزی جهت مهار و کنترل تورم، اثرات شوکهای نفتی و نرخ ارز را نسبت به قیمت مسکن با دقت بیشتری مورد توجه قرار دادهاند. همچنین در مدت نوسان قیمت در اواخر دهه ۱۹۸۰ و اوایل ۱۹۹۰ در ژاپن، استرالیا، سوئد و انگلستان به نرخ ارز و تورم به عنوان مهمترین اهداف سیاست پولی اهمیت داده شد. در اواسط دهه ۱۹۸۰ تا اواخر این دهه، بانک مرکزی ژاپن و انگلستان نرخ بهره را برای محدود کردن افزایش نرخ ارز، کاهش دادند و استرالیا نیز از افزایش نرخ ارز به منظور کنترل افزایش کسری حساب جاری جلوگیری بعمل آورد. در سوئد و انگلستان بعد از اکتبر ۱۹۹۰، سیاست پولی برای حفظ قیمت نرخ ارز استفاده شد. در سایر دورهها، بانک مرکزی کشورها به تورم اهمیت بیشتری دادند و سیاست پولی انقباضی اجرا کردند تا از تورمی که پیرامون نقاط اوج قیمت مسکن افزایش مییابد، جلوگیری کنند. در اکثر این کشورها سیاست پولی در سالهای قبل از اوج قیمت مسکن انبساطی بوده، در دوره نزدیک اوج انقباضی شده و سپس در سالهای بعد از اوج رها شده است.
تغییرات در قیمت مسکن به نظر میرسد به طور مثبتی در بین کشورها همبسته است. عوامل و متغیرهای جهانی (مانند نرخهای بهره پایین و سیکلهای تجاری جهانی) در تعیین سیکلهای قیمت مسکن مهم هستند[۹۲](آهیرن، آمر، دویل، کل، مارتین، ۲۰۰۵).
۳-۷-۲- نقدینگی
نقدینگی در دوره مطالعه از رشد قابل ملاحظهای برخوردار بوده که به اعتقاد برخی کارشناسان عامل مهمی در تشویق تقاضای مسکن تلقی می شود. در این زمینه به جریان انداختن حجم پول متناسب با نیاز واقعی جامعه و برقراری حجم نقدینگی به مقدار و به صورت مطلوب از اهمیت خاصی برخوردار میباشد. در واقع یکی از سیاستهای مهم بانک مرکزی در هر کشوری، تنظیم سیاست پولی و به عنوان یکی از مولفههای اساسی این سیاست تنظیم حجم نقدینگی است. با تنظیم حجم نقدینگی در سطح بهینه است که کشور به سمت اهداف کلان اقتصادی همچون حمایت از رشد تولید داخلی، ایجاد شغل و کنترل تورم هدایت می شود. مهمترین تئوری از رابطه مثبت بین نقدینگی و قیمتهای دارایی، تئوری پولگرایان میباشد (آدالید و دتکن[۹۳] ،۲۰۰۷).
نمودار ۳-۲: حجم نقدینگی واقعی در کشورهای منتخب
نمودار (۳-۲) روند نقدینگی واقعی را در دوره مورد مطالعه (۲۰۰۹-۱۹۸۰) نشان میدهد. همانگونه که ملاحظه می شود، نقدینگی واقعی نیز روند فزایندهای داشته است و در بسیاری از مطالعات صورت گرفته به اهمیت اثرگذاری متغیرهای سیاست پولی و نقدینگی بر قیمت مسکن تاکید شده است.
علت عمده روند افزایشی نقدینگی آزادسازی و مقرراتزداییهای مالی دهههای ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰ بوده است. عموماً اقتصادهای بزرگ به بحرانهای مالی بعد از دهه ۸۰ با اجرای سیاست پولی انبساطی واکنش نشان دادهاند. سقوط سهام شرکتهای اینترنتی امریکا در سال ۲۰۰۰ سبب شد که سطح سرمایه گذاری در کسب و کار به سرعت کاهش یابد. برای مقابله با این شرایط فدرال رزرو سیاست کاهش نرخ بهره را اتخاذ کرد و از سال ۲۰۰۱ مرتباً آن را کاهش داد و از ۲۵/۶ درصد به حدود یک درصد رساند تا زمینه رشد اقتصادی فراهم شود. همین امر موجب شد که بسیاری از مؤسسات مالی حجم عظیمی وام از بانکها و مؤسسات مالی دریافت کردند و حجم نقدینگی موجود به شدت افزایش یافت. با شروع رکود در اواخر ۲۰۰۷، مؤسسات درباره توانایی بازپرداخت وامگیرندگان حساستر و محتاطتر شدند. این بسته شدن اعتبارات، سیستم مالی جهانی را به سمت پرتگاه کشاند. در نتیجه فدرال رزرو امریکا، بانک مرکزی اروپا و سایر بانکهای مرکزی، در کل ۵/۲ تریلیون دلار نقدینگی به بازارهای اعتباری تزریق کردند که بزرگترین اقدام مالی در کل تاریخ بوده است (آلتمن، ۲۰۰۹).[۹۴]
۳-۷-۳- روند قیمت مسکن و نقدینگی در ایران
فرم در حال بارگذاری ...
